中古住宅購入と住宅ローン審査の疑問を解決！売却、賃貸、残債についても解説

住宅ローン審査の基本を理解しよう

住宅ローンを検討する上で、まず理解しておくべきは、住宅ローン審査の基本的な仕組みです。住宅ローンは、家を購入するための大きな金額を借り入れるため、金融機関は返済能力を厳しく審査します。審査では、様々な項目がチェックされ、総合的に判断されます。

例えば、年収、勤続年数、雇用形態、他の借入状況（カードローンや車のローンなど）、信用情報などが主な審査項目です。信用情報とは、クレジットカードやローンの利用履歴、返済状況などが記録されたもので、個人の信用力を測る重要な指標となります。金融機関は、この情報をもとに、ローンの貸し付けが可能かどうかを判断します。

今回のケースでは、年収700万円、金融事故がないという点は、審査において非常に有利に働きます。しかし、現在の住宅ローンの残債や、新たに借り入れるローンの金額も考慮されるため、油断は禁物です。

今回のケースにおける住宅ローン審査の可能性

ご自身のケースについて、審査に通る可能性を具体的に見ていきましょう。年収700万円は、住宅ローンの審査において、十分な収入と評価される可能性が高いです。また、金融事故がないことも、プラス材料となります。

しかし、現在の住宅ローンの残債630万円と、新たに借り入れる1500万円を合わせると、総額2130万円のローンを抱えることになります。この金額が、年収に対して無理のない範囲であるかどうかが、審査の大きなポイントとなります。一般的に、年収に対する住宅ローンの借入額の割合（返済負担率）が、審査の基準となります。

フラット35は、比較的審査が通りやすいと言われていますが、それでも審査は行われます。審査に通るためには、事前に自己資金を増やしたり、他の借入を整理したりするなどの対策も有効です。

住宅ローン審査で考慮される法律や制度

住宅ローン審査においては、様々な法律や制度が間接的に影響を与えます。例えば、「貸金業法」は、ローンの上限金利や、返済能力を超える貸付を規制しています。また、「個人情報保護法」は、金融機関が顧客の個人情報を適切に管理することを義務付けています。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。住宅金融支援機構は、住宅の品質や省エネルギー性能に関する基準を設けており、これらの基準を満たす住宅に対して融資を行うことで、より質の高い住宅の普及を促進しています。

住宅ローン審査で誤解されやすいポイント

住宅ローン審査に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。

誤解1：年収が高ければ必ず審査に通る。

→ 年収は重要な要素ですが、他の借入状況や信用情報なども総合的に判断されます。

誤解2：フラット35は誰でも審査に通る。

→ フラット35は審査が比較的通りやすいですが、必ず審査は行われます。

誤解3：一度審査に落ちたら、二度と住宅ローンを借りられない。

→ 状況によっては、再審査を申し込むことも可能です。審査に落ちた原因を分析し、改善策を講じることが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローン審査をスムーズに進めるための、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

情報収集：複数の金融機関の住宅ローンを比較検討し、自分に合った条件のローンを選びましょう。金利タイプ（固定金利、変動金利など）や、保証料、手数料なども比較対象に含めましょう。
事前準備：住宅ローンの事前審査を受けて、自分の借入可能額を確認しておきましょう。事前に、自己資金を増やしたり、他の借入を整理したりすることも有効です。
書類の準備：住宅ローンを申し込む際には、多くの書類が必要となります。源泉徴収票、身分証明書、物件に関する資料などを事前に準備しておくと、手続きがスムーズに進みます。
専門家への相談：住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談することで、的確なアドバイスを受けることができます。

具体例として、Aさんのケースを考えてみましょう。 Aさんは、年収500万円で、現在、車のローンを抱えています。住宅ローンの審査に通るために、Aさんは、車のローンを完済し、自己資金を増やしました。その結果、無事に住宅ローンの審査に通ることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のようなケースでは、専門家への相談を検討することをお勧めします。

審査に通るか不安な場合：専門家は、個々の状況に合わせて、審査に通るためのアドバイスや、金融機関の紹介などをしてくれます。
複数の住宅ローンを比較検討したい場合：専門家は、様々な住宅ローンの特徴を比較し、最適なローンを選ぶためのサポートをしてくれます。
住宅ローンの手続きが複雑でわからない場合：専門家は、手続きの流れを説明し、必要な書類の準備などをサポートしてくれます。

専門家には、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、不動産コンサルタントなどがいます。信頼できる専門家を見つけ、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

住宅ローンの審査は、年収、借入状況、信用情報などを総合的に判断して行われます。
年収700万円、金融事故なしの状況であれば、審査に通る可能性は高いです。
売買契約後に賃貸に変更する場合、契約内容や、金融機関との取り決めによっては、問題が発生する可能性があります。事前に、関係者とよく相談し、確認しておくことが重要です。
現在の住宅ローンの残債は、原則として一括返済が必要になります。
住宅ローンの審査や手続きに不安がある場合は、専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。

住宅ローンの審査は、多くの方にとって、非常に重要な手続きです。事前にしっかりと準備し、情報収集を行い、必要に応じて専門家のサポートを受けながら、最適な住宅ローンを選びましょう。