中古住宅購入における未登記建物と相続問題：売主の不当な対応への対処法

テーマの基礎知識：不動産売買契約と未登記建物

不動産売買契約（売買契約）とは、売主が所有する不動産を買い主に引き渡すことを約束し、買い主がその対価として代金を支払うことを約束する契約です。 この契約は、民法（民法）によって規定されています。 重要なのは、契約成立時点で、売主は所有権（所有権：物事を所有する権利）を移転する義務を負い、買い主は代金を支払う義務を負う点です。

未登記建物とは、登記簿（登記簿：不動産の所有者や権利関係を記録した公的な帳簿）に登記されていない建物のことです。 登記されていないからといって、建物が存在しないわけではありません。所有権は存在しますが、公的に証明されていません。そのため、売買契約においては、登記手続き（登記手続き：不動産の権利関係を登記簿に記録する手続き）が重要な要素となります。

今回のケースへの直接的な回答：売主の対応の法的問題点

質問者様のケースでは、売主の兄が突如として300万円の支払いを要求し、承諾印を押さないと主張している点が問題です。既に売買契約が成立しており、銀行融資も決定している状況で、売主側の都合で契約内容を変更したり、履行を拒否することは、契約違反（契約違反）にあたります。 これは、民法上の債務不履行（債務不履行：契約で約束したことを履行しないこと）に該当する可能性が高いです。

関係する法律や制度：民法と不動産登記法

このケースでは、主に民法と不動産登記法（不動産登記法）が関係します。民法は契約の有効性や債務不履行に関する規定を定めており、不動産登記法は不動産の所有権や権利関係の登記に関する規定を定めています。 売買契約の履行が遅延したり、履行が拒否された場合、民法に基づき、損害賠償請求（損害賠償請求：損害を与えた者に対して、その損害を賠償させることを求める権利）を行うことができます。

誤解されがちなポイント：手付金と契約の有効性

手付金（手付金：契約の成立を確実にするため、契約締結時に支払われる金銭）を支払っていないからといって、契約が無効になるわけではありません。 既に売買契約は成立しており、銀行融資も決定していることから、契約は有効とみなされます。 手付金がない分、売主側の違約責任（違約責任：契約違反をした場合に負う責任）は、より大きくなる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例：法的措置と交渉

まず、売主（弟）と兄に、書面で契約履行を催告（催告：相手方に履行を促すこと）し、期限を定めて回答を求めるべきです。 期限内に履行されない場合、弁護士に相談し、損害賠償請求（損害賠償請求）などの法的措置を検討しましょう。 損害には、住宅ローンの金利負担、引っ越し費用、精神的苦痛などが含まれます。 また、行政書士にも状況を説明し、適切な対応を相談することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士への相談

売主との交渉が難航する、もしくは売主が契約を履行しない場合は、弁護士への相談が不可欠です。弁護士は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、必要であれば訴訟（訴訟：裁判所に訴えを起こすこと）などの法的措置を代行してくれます。 専門家の力を借りることで、より有利に交渉を進め、自身の権利を守ることができます。

まとめ：契約違反に対する法的措置の重要性

今回のケースは、売主側の不当な対応による契約違反です。 手付金がないからといって、権利がなくなるわけではありません。 まずは書面で催告を行い、それでも解決しない場合は、弁護士に相談して法的措置を検討することが重要です。 自身の権利を守るためにも、専門家の力を借りながら、適切な対応を進めていきましょう。