中古住宅購入後、雨漏り発生！瑕疵担保責任で補修費用請求できる？150万円超の修繕費、その行方は？

テーマの基礎知識：瑕疵担保責任とは？

中古住宅の売買において、売主には「瑕疵担保責任」があります。これは、売買契約時点で既に存在していた住宅の欠陥（瑕疵（かし））について、売主が買主に対して責任を負うというものです。 雨漏りは、典型的な瑕疵に該当します。 しかし、この責任は、無条件に認められるわけではありません。 重要なのは、その瑕疵が「引渡し時点」で存在していたかどうか、そして買主がその瑕疵を「知らなかった」かどうかです。

今回のケースへの直接的な回答：請求の可能性と課題

今回のケースでは、雨漏りが引渡し時点（昨年6月2日）で存在していた可能性が高いです。 購入前に天井の穴を不動産屋が認識していたという証言は、重要な証拠となります。 ただし、契約書に「引渡し後1年を経過したときは請求できない」と記載されているため、請求できる期間が過ぎている可能性があります。

しかし、売主・不動産会社が雨漏りを認識していたにも関わらず、故意に隠蔽していた（隠していた）と立証できれば、この期間制限を超えて請求できる可能性があります。 これは、民法上の「故意または重過失」に該当する可能性があるからです。

関係する法律や制度：民法上の瑕疵担保責任

民法第570条以下に瑕疵担保責任に関する規定があります。 この条文では、売主は買主に対し、物件に瑕疵があった場合、その瑕疵を負う責任を負うと定められています。 ただし、買主が瑕疵を認識していた場合や、認識できた場合（例えば、専門家に見てもらえば分かるような明らかな瑕疵）は、責任を負いません。

誤解されがちなポイントの整理：現状渡しとは？

「現状渡し」とは、物件の状態を現状のまま引き渡すことを意味します。 しかし、「現状渡し」だからといって、売主が一切の責任を負わないわけではありません。 既に存在していた瑕疵については、瑕疵担保責任が適用されます。 重要なのは、売主がその瑕疵を故意に隠蔽していたかどうかです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：証拠集めが重要です

まずは、雨漏りの状況を写真や動画で記録しましょう。 天井の穴の写真、雨漏りの痕跡の写真、見積書、不動産会社とのやり取りの記録なども重要な証拠となります。 これらの証拠を基に、弁護士に相談し、法的措置を検討することをお勧めします。 弁護士は、証拠に基づいて、売主・不動産会社に対して補修費用や慰謝料の請求を行うことができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の助言が必要なケース

今回のケースは、法律的な知識や専門的な判断が必要なため、弁護士や不動産専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、証拠を精査し、請求の可能性や請求額、請求方法などを適切にアドバイスしてくれます。 特に、150万円という高額な修繕費用がかかるため、専門家の助言は不可欠です。

まとめ：証拠集めと専門家への相談が鍵

中古住宅の雨漏り問題は、瑕疵担保責任の観点から、請求できる可能性があります。 しかし、成功のためには、雨漏りが引渡し時点から存在していたことを明確に示す証拠集めが不可欠です。 さらに、高額な修繕費用がかかるため、弁護士などの専門家に相談し、適切な対応を検討することが重要です。 早めの行動が、有利な解決につながる可能性を高めます。