中古住宅購入検討中。自殺があった物件、どう判断すれば？

告知義務と、心理的瑕疵物件について

中古住宅の購入を検討する際、以前の住人が自殺していたという事実は、購入を悩ませる大きな要因となります。このような物件は、一般的に「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。 心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な問題があるわけではないものの、過去の出来事や周辺環境によって、購入者の心理的な抵抗感や嫌悪感を引き起こす可能性のある事柄を指します。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、前住人の自殺という事実は、心理的瑕疵にあたります。 不動産売買においては、売主（物件を売る人）には、物件の重要な情報を買主（物件を買う人）に告知する義務があります。 この告知義務は、買主がその情報を知っていれば、購入するかどうかを判断する上で重要な影響を与える可能性がある場合に発生します。 前住人の自殺は、まさにその重要な情報に該当し、売主は買主に対して告知する義務を負うと考えられます。

関係する法律や制度

心理的瑕疵に関する明確な法律上の規定は、今のところ存在しません。 しかし、民法上の「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）や、消費者契約法などが関連してきます。 瑕疵担保責任とは、売買契約において、引き渡された物件に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に、売主が負う責任のことです。 ただし、2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任という言葉は使われなくなり、代わりに「契約不適合責任」という言葉が使われるようになりました。 契約不適合責任は、売買契約の内容と異なる場合に、売主が負う責任を指します。 心理的瑕疵の場合、この契約不適合責任が問われる可能性はありますが、ケースバイケースでの判断となります。

また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者（不動産業者）は、物件の取引において、買主の判断に重要な影響を与える事項について、告知する義務が課せられています。 告知義務違反があった場合、業者は行政処分を受ける可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

心理的瑕疵物件に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 「自殺があった物件は、絶対に売れない」：いいえ、必ずしもそうではありません。告知義務を果たし、購入者がその事実を理解した上で納得して購入すれば、売買は成立します。
• 「告知義務は、売主だけに課せられる」：いいえ、宅地建物取引業者も、買主に対して適切な情報を提供する義務があります。
• 「心理的瑕疵は、永遠に影響する」：いいえ、時間の経過とともに、心理的な影響は薄れていくこともあります。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

心理的瑕疵物件の購入を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 情報収集：売主や不動産業者から、自殺の事実について詳細な説明を受けましょう。自殺の状況、時期、場所などを確認し、可能な範囲で情報を集めましょう。
• 告知書の確認：売買契約書に、心理的瑕疵に関する告知事項が記載されているか確認しましょう。
• 専門家への相談：不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談し、物件の価値への影響や、法的リスクについてアドバイスを受けましょう。
• 現地調査：物件の内見だけでなく、周辺の環境や雰囲気も確認しましょう。近隣住民への聞き込みも、参考になる場合があります。
• ご自身の許容範囲：心理的な抵抗感は人それぞれです。ご自身がどこまで許容できるのか、よく考えましょう。

具体例：

ある中古マンションで、以前に孤独死があったケースです。売主は、その事実を告知し、物件価格を近隣の相場よりも低く設定しました。購入者は、その事実を理解した上で、価格に納得して購入しました。その後、購入者は特に問題なく生活を送っています。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 告知内容に不明な点がある場合：告知内容が曖昧であったり、詳細が不明な場合は、専門家に見解を求めることで、後々のトラブルを避けることができます。
• 物件価格への影響が気になる場合：心理的瑕疵が、物件の価値にどの程度影響するのか、不動産鑑定士に相談することで、客観的な評価を得ることができます。
• 法的リスクについて知りたい場合：契約内容や、万が一トラブルになった場合の法的リスクについて、弁護士に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
• 精神的な不安が解消されない場合：心理的な不安が強く、なかなか決断できない場合は、専門家（カウンセラーなど）に相談することも有効です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、前住人の自殺という事実は、心理的瑕疵にあたります。 売主には告知義務があり、買主は、その事実を理解した上で購入を検討する必要があります。 心理的瑕疵物件の購入を検討する際には、情報収集、専門家への相談、ご自身の許容範囲を考慮することが重要です。 告知内容をしっかりと確認し、不安な点があれば、専門家に相談するようにしましょう。 最終的な判断は、ご自身の気持ちと、客観的な情報を総合的に判断して行うことが大切です。