中古住宅購入検討中！「収益物件」って一般住宅として使えないの？利回りについても解説

不動産用語の基礎知識：物件の種類と利回りとは？

中古住宅の購入を検討されているのですね。気になる物件が見つかったようで、とても楽しみですね！
まず、今回の疑問を解決するために、基本的な不動産用語から解説していきます。

「収益物件」とは、家賃収入などの収益を得ることを目的とした不動産のことを指します。
具体的には、アパート、マンション、戸建て賃貸などが該当します。
一方、ご自身が住むための住宅は「居住用物件」と呼ばれます。

「想定利回り」とは、不動産投資において、投資額に対してどの程度の収益が見込めるかを示す指標です。
これは、年間収入を物件価格で割って計算されます。
例えば、年間家賃収入が100万円で、物件価格が1,000万円の場合、想定利回りは10%となります。
ただし、これはあくまで「想定」であり、実際の収入を保証するものではありません。

想定利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

今回のケースへの直接的な回答：一般住宅としての利用は可能？

結論から言うと、収益物件として販売されている物件でも、一般住宅として利用できる可能性はあります。
ただし、いくつかの注意点があります。

まず、その物件がどのような用途地域に指定されているかを確認する必要があります。
用途地域によっては、住宅として利用できる物件が限定されている場合があります。
また、マンションなどの場合は、管理規約で使用用途が定められていることがあります。

今回のケースでは、同じ物件が「収益物件」として紹介されているということは、
以前は賃貸として利用されていた可能性が高いです。
しかし、それが必ずしも一般住宅として利用できないことを意味するわけではありません。
念のため、不動産会社に確認し、物件の用途や利用制限について詳しく説明してもらいましょう。

関係する法律や制度：用途地域と建築基準法

不動産の利用には、様々な法律や制度が関係しています。
特に重要なのが、「用途地域」と「建築基準法」です。

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、建物の用途や建ぺい率、容積率などを規制する地域のことです。
用途地域は全部で13種類あり、それぞれ建てられる建物の種類が異なります。
例えば、第一種低層住居専用地域では、戸建て住宅や低層マンションなどが建てられますが、
店舗や事務所などの建設は制限されます。

建築基準法は、建物の構造や設備、避難経路などに関する基準を定めた法律です。
建築基準法に適合しない建物は、建築や利用が認められません。

今回のケースでは、物件の用途地域を確認し、住宅として利用できるかどうかを判断する必要があります。
また、建物が建築基準法に適合しているかどうかも重要です。
不動産会社にこれらの情報を確認し、詳細な説明を求めましょう。

誤解されがちなポイント：収益物件＝住めない物件ではない

「収益物件」という言葉から、「住めない物件」というイメージを持つ方もいるかもしれません。
しかし、これは誤解です。

収益物件として販売されている物件は、以前は賃貸として利用されていたとしても、
必ずしも一般住宅として利用できないわけではありません。
重要なのは、物件の用途や利用制限を確認することです。

また、「想定利回り」についても注意が必要です。
想定利回りは、あくまで「想定」であり、将来の収入を保証するものではありません。
実際の家賃収入は、入居者の状況や周辺の賃貸相場などによって変動します。
高すぎる利回りの物件には、注意が必要です。

実務的なアドバイス：物件調査のポイントと注意点

中古住宅を購入する際には、以下の点に注意して物件調査を行いましょう。

用途地域の確認：
物件の所在地を管轄する役所の窓口で、用途地域を確認しましょう。
インターネットでも確認できます。
建築基準法の適合性：
建物が建築基準法に適合しているか、不動産会社に確認しましょう。
必要に応じて、専門家（建築士など）に調査を依頼することも検討しましょう。
管理規約の確認（マンションの場合）：
マンションの場合は、管理規約を確認し、使用用途やリフォームの制限などを確認しましょう。
住宅ローンの利用可能性：
住宅ローンの融資が可能かどうか、金融機関に確認しましょう。
収益物件として販売されている物件の場合、住宅ローンではなく、投資用ローンの利用となる場合があります。
周辺環境の調査：
周辺の利便性や騒音、日当たりなどを確認しましょう。
実際に物件を訪問し、周辺を歩いてみるのも良いでしょう。
不動産会社の信頼性：
不動産会社の信頼性を確認しましょう。
評判や実績などを調べ、安心して取引できる会社を選びましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

用途地域や建築基準法について詳しく知りたい場合：
建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。
物件の法的規制について、正確な情報を得ることができます。
住宅ローンの利用について不安がある場合：
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談しましょう。
最適な住宅ローンの選び方や、返済計画についてアドバイスを受けることができます。
物件の価値について判断に迷う場合：
不動産鑑定士に相談しましょう。
物件の適正価格や、将来的な価値について評価を受けることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

「収益物件」として販売されている物件でも、一般住宅として利用できる可能性はあります。
用途地域や建築基準法を確認し、住宅として利用できるかどうかを判断しましょう。
「想定利回り」はあくまで「想定」であり、将来の収入を保証するものではありません。
住宅ローンの利用が可能かどうか、事前に確認しましょう。
必要に応じて、専門家（建築士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。

中古住宅の購入は、人生における大きな決断です。
今回の情報を参考に、慎重に検討し、後悔のない選択をしてください。