中古住宅購入検討中！現居住者あり物件の謎を解き明かす！不安解消ガイド

現居住者の状況と契約の種類について

中古住宅が売りに出ているのに、まだ人が住んでいる理由はいくつか考えられます。まず、大きく分けて「賃貸借契約」と「売買契約」の2つのケースが考えられます。

賃貸物件の場合、所有者は大家さん（家主）で、住んでいる人は借家人です。大家さんが家を売却する場合、借家人との賃貸借契約は、原則として新しい所有者（あなた）に引き継がれます（承継）。つまり、あなたは、家を購入した時点で、既に住んでいる借家人に対して大家さんになるのです。借家人が退去するまで、家には入れません。賃貸借契約の期間や条件は、契約書に記載されていますので、不動産会社から契約書のコピーを貰い、確認することが重要です。

一方、売買契約の場合、現居住者は、売主本人である可能性があります。この場合、売買契約が成立すれば、売主は家を明け渡す義務があります。しかし、売買契約に「明け渡し時期」が具体的に記載されていないと、トラブルになる可能性があります。契約書をよく確認し、不明な点は不動産会社に確認しましょう。

売買契約における明け渡し時期の重要性

中古住宅の売買契約では、「明け渡し時期」の取り決めが非常に重要です。契約書に明記されていない場合、トラブルに発展する可能性があります。例えば、売主が予定通りに明け渡してくれない場合、あなたは損害賠償請求（違約金請求）をすることができます。逆に、あなたが明け渡し時期を守れなかった場合、売主から損害賠償請求される可能性があります。

明け渡し時期は、契約締結日（契約を交わした日）から何日後、何ヶ月後など、具体的に日付を指定するのが一般的です。 また、明け渡しの際に、家の中に残置物（家具や家電など）がないか、建物の状態に問題がないかなども、契約書に明記しておくことが重要です。

関係する法律：民法

今回のケースでは、民法（特に賃貸借に関する規定と売買に関する規定）が関係します。民法は、日本の基本的な法律であり、賃貸借契約や売買契約に関するルールが規定されています。 専門的な知識がないと、契約書の内容を理解し、自分の権利を守ることが難しい場合があります。

誤解されがちなポイント：訳あり物件との関連性

中古住宅に人が住んでいるからといって、必ずしも「訳あり物件」とは限りません。 前述のように、単に賃貸借契約が継続しているだけかもしれません。 ただし、売主がスムーズに明け渡せない理由がある場合、物件に問題がある可能性も否定できません。 例えば、瑕疵担保責任（建物の欠陥に関する責任）の問題や、近隣トラブルなどが考えられます。

実務的なアドバイス：契約前に徹底調査を

中古住宅を購入する際には、契約前に以下の点を徹底的に確認しましょう。

* **現居住者の状況の確認**: 現居住者が売主本人なのか、借家人なのか、賃貸借契約の内容は？
* **契約書の確認**: 明け渡し時期、残置物、建物の状態、瑕疵担保責任などについて、契約書に明確に記載されているか？
* **不動産会社への確認**: 不明な点は、不動産会社に丁寧に質問し、納得いくまで説明を受ける。
* **専門家への相談**: 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談する。

専門家に相談すべき場合

契約書の内容が複雑で理解できない場合、または、売主との間でトラブルが発生した場合には、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な知識や不動産に関する専門知識を有しており、あなたの権利を守り、適切な解決策を提案してくれます。

まとめ：慎重な手続きで安心安全な取引を

中古住宅の購入は、大きな買い物です。 現居住者がいる物件の場合、契約前にしっかりと状況を確認し、契約書の内容を理解することが非常に重要です。 不明な点があれば、不動産会社や専門家に相談し、安心して取引を進めましょう。 焦らず、慎重な手続きを踏むことで、トラブルを回避し、安心安全なマイホームを手に入れることができます。