中古住宅購入資金の借入と贈与税：売却遅延による税務上のリスクと対処法

【背景】
* 今年3月に中古住宅を購入しました。
* 購入資金の一部として夫から1000万円を借りました。
* 住宅は夫婦の共同名義です。
* 以前所有していたマンションを売却して、1000万円を夫に返済する予定でした。
* マンションの売却が年内に間に合わない可能性が出てきました。

【悩み】
マンション売却が年内に間に合わない場合、夫からの1000万円を贈与とみなされ、贈与税の申告が必要になるのか心配です。贈与税の申告をしなければならないのか、どうすれば良いのか教えてください。

年内返済が遅延しても、真の意思が贈与でなければ贈与税は課税されません。しかし、税務調査のリスクは高まります。

１．贈与税の基礎知識

贈与税とは、他人から無償で財産（お金や不動産など）を受け取った際に課税される税金です。
贈与税の対象となるのは、親族間であっても、無償で財産が移転した場合です。「無償」とは、対価（見返り）がないことを意味します。例えば、お金を貸したのに返済されない場合、それが「贈与」と判断される可能性があります。
贈与税の税率は、贈与された財産の額と、贈与者と受贈者（贈与を受けた人）の関係によって異なります。一般的には、高額な贈与ほど税率が高くなります。
重要なのは、贈与の意思の有無です。借入金なのに返済が遅れたとしても、借入の意思が明確に証明できれば、贈与とはみなされません。

２．今回のケースへの直接的な回答

マンション売却の遅延によって、年内に1000万円の返済が間に合わなくても、すぐに贈与税が課税されるとは限りません。しかし、税務署から贈与とみなされる可能性は高まります。税務調査で、借入の意思が明確に証明できない場合、贈与と判断され、贈与税の申告と納税が必要になる可能性があります。

３．関係する法律や制度

贈与税に関する法律は、相続税法です。この法律の中で、贈与税の課税対象、税率、申告方法などが規定されています。

４．誤解されがちなポイントの整理

「借用書を作成していれば大丈夫」と考える方もいますが、借用書だけでは不十分な場合があります。税務署は、借入の事実だけでなく、返済能力や返済意思についても厳しく審査します。単なる借用書だけでなく、返済計画書や、マンション売却の状況を示す資料なども必要となる可能性があります。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

* 明確な借入契約を締結する： 借用書だけでなく、金利、返済期間、返済方法などを具体的に記載した契約書を作成しましょう。
* 返済計画書を作成する： マンション売却の見込み、売却価格、返済スケジュールなどを具体的に記載した計画書を作成し、税務署に提示できるよう準備しておきましょう。
* マンション売却状況を記録する： 不動産会社とのやり取り、売却活動の状況などを記録しておきましょう。
* 税理士に相談する： 税務上のリスクを軽減するため、専門家の意見を聞くことが重要です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

マンション売却が遅延し、税務署から贈与とみなされる可能性が高いと判断した場合、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、適切な申告方法や、税務調査への対応方法などをアドバイスできます。特に、高額な金額が絡む場合は、専門家の助けが必要不可欠です。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

夫からの1000万円は、本来借入金であることを明確に示すことが重要です。そのためには、借入契約書、返済計画書、マンション売却状況の記録などをきちんと残しておく必要があります。年内返済が遅れる可能性がある場合は、税理士などの専門家に相談し、適切な対応を検討しましょう。税務調査のリスクを軽減するためにも、事前の準備が大切です。贈与税の申告は、期限までに適切に行う必要がありますので、注意が必要です。 (贈与税の申告期限は、贈与があった年の翌年3月15日です。)