中古住宅購入＆リフォーム！賢く贈与税対策をする方法｜登記と資金計画のポイント徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、中古住宅の購入とリフォームに伴う資金計画、特に贈与税と登記に関する問題を扱っています。 まず、重要な用語を整理しましょう。

* **贈与税**: 無償で財産を受け渡す行為（贈与）に対して課税される税金です。今回のケースでは、妻の親から200万円の援助が贈与に該当する可能性があります。
* **登記**: 不動産に関する権利関係を公的に記録する制度です。登記によって、誰がその不動産の所有者であるか、所有権の割合はどのようになっているかが明確になります。 登記の種類には、所有権保存登記、所有権移転登記などがあります。
* **住宅ローン控除**: 住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、一定の条件を満たせば所得税から控除を受けられる制度です。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、ご夫婦で共有で所有権を設定して登記すれば、贈与税の発生を回避できます。 妻の親からの200万円は、あくまでご夫婦の共有財産である頭金の一部として扱われ、個人の贈与とはみなされません。

関係する法律や制度がある場合は明記

今回のケースで関係する法律は、主に**贈与税法**です。 贈与税法では、親族間であっても一定額を超える贈与には税金がかかります。しかし、ご夫婦が共有で住宅を購入し、その資金に妻の親からの援助が含まれていても、それはご夫婦間の贈与ではなく、住宅購入のための資金提供とみなせるため、贈与税の課税対象とはなりません。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「妻の親からお金をもらっているから、贈与税がかかる」という点があります。 しかし、重要なのは資金の使途です。 今回のケースでは、妻の親からの援助は、ご夫婦が共同で所有する住宅の購入資金として使われます。 これは、妻個人への贈与ではなく、ご夫婦共同の財産形成のための資金提供と解釈できます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

頭金200万円×3＝600万円を住宅購入費用に充当し、残りの800万円をリフォーム費用に充当するのが、最もシンプルで分かりやすい方法です。 ローン控除を受けるためには、夫名義でローンを組むというご計画は問題ありません。 ただし、ご夫婦の状況によっては、登記の持ち分を均等にしない場合もあります。例えば、将来的な相続などを考慮して、持ち分を調整するケースも考えられます。 その場合は、専門家にご相談ください。

専門家に相談すべき場合とその理由

* **複雑な財産状況の場合**: ご夫婦の他に、他の相続人がいる場合や、他の不動産を所有している場合など、財産状況が複雑な場合は、税理士や司法書士に相談することをお勧めします。
* **登記方法の選択**: 登記の持ち分を均等にしない場合、または、将来的な相続対策を考慮した登記方法を選択したい場合も、専門家のアドバイスが必要です。
* **ローン控除の条件**: 住宅ローン控除を受けるための条件は複雑なので、税理士に相談して確認することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

中古住宅購入とリフォームにおける贈与税対策のポイントは、資金の使途を明確にし、ご夫婦で共有して所有権を設定することです。 妻の親からの援助は、ご夫婦の共有財産である頭金の一部として扱われ、贈与税はかかりません。 ただし、複雑な状況や将来的な相続対策などを考慮する場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 ローン控除の条件についても、税理士に相談して確認しましょう。