中古収益マンション購入後の欠陥発覚！損害賠償請求と泣き寝入りのリスクについて

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産売買と瑕疵（かし）

まず、今回のテーマである「瑕疵」について説明します。瑕疵とは、簡単に言うと、物件の「欠陥」のことです。この欠陥には、建物自体の構造上の問題だけでなく、雨漏りや設備の故障なども含まれます。今回のケースでは、マンションの傾きという重大な瑕疵が問題となっています。

不動産の売買においては、売主は、物件に隠れた瑕疵がないことを買主に保証する責任を負うのが一般的です。これを「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と言います。しかし、この瑕疵担保責任は、民法の改正により、2020年4月1日以降の契約からは「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」という新しい概念に変わっています。契約不適合責任は、より買主保護の視点が強くなっています。

中古物件の場合、新築物件と異なり、瑕疵担保責任の期間が限定されていることがあります。契約書で瑕疵担保責任を負う期間が定められていたり、売主が瑕疵担保責任を負わないという特約（とくやく）が設けられていることもあります。この点は、今回のケースを考える上で非常に重要なポイントとなります。

今回のケースへの直接的な回答：誰に請求できるのか？

今回のケースでは、マンションの傾きの原因が「杭の本数不足による手抜き工事」ということですので、まず、売主に対して、契約不適合責任を追及できる可能性があります。売主は、契約内容に適合しない（欠陥のある）物件を引き渡した責任を負う可能性があるからです。

また、施工業者に対しても、不法行為（ふほうこうい）に基づく損害賠償請求ができる可能性があります。不法行為とは、故意または過失によって他人に損害を与えた場合に、その損害を賠償する責任を負うことです。手抜き工事は、施工業者の過失にあたる可能性があります。

どちらに請求するか、あるいは両方に請求するかは、契約内容や証拠の状況、それぞれの資力（お金を払う能力）などを考慮して判断する必要があります。専門家である弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

関係する法律や制度：契約不適合責任と不法行為

今回のケースで関係する主な法律は、民法です。民法は、私的な関係における基本的なルールを定めた法律です。

• 契約不適合責任：売主が、契約内容に適合しない物件を買主に引き渡した場合に負う責任です。買主は、売主に対して、修補請求（欠陥を直すこと）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求めることができます。
• 不法行為：故意または過失によって他人に損害を与えた場合に、損害賠償責任を負うというものです。今回のケースでは、施工業者の手抜き工事が不法行為にあたる可能性があります。

また、今回のケースでは、マンションの傾きという重大な瑕疵が発生しているため、建築基準法（けんちくきじゅんほう）などの関連法規に違反している可能性も考えられます。これらの法規違反も、損害賠償請求の根拠となる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：新築と中古の違い

新築物件と中古物件では、保証の仕組みが大きく異なります。新築物件の場合、住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）という法律により、売主は瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。この法律は、住宅の基本的な構造部分（柱や基礎など）に欠陥があった場合、売主が10年間、瑕疵担保責任を負うことを定めています。また、売主は、万が一に備えて、保険に加入したり、保証金を供託（きょうたく：お金を預けること）したりすることが義務付けられています。

一方、中古物件の場合、住宅瑕疵担保履行法は原則として適用されません。そのため、売主との間で交わされた売買契約の内容が非常に重要になります。契約書に瑕疵担保責任に関する特約があるかどうか、瑕疵担保責任を負う期間はどのくらいか、などをしっかりと確認する必要があります。

今回の質問者様のように、宅建業者になったばかりの方にとっては、新築と中古の保証の違いは、特に混乱しやすいポイントです。しっかりと知識を身につけ、お客様に正確な情報を提供できるように努めましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：証拠の収集と専門家との連携

今回のケースで、損害賠償請求を成功させるためには、証拠の収集が非常に重要です。具体的には、以下のような証拠を収集する必要があります。

• マンションの傾きの原因を特定するための調査報告書：専門家（建築士など）による調査が必要です。
• 手抜き工事の証拠：杭の本数不足を示す図面や写真、施工記録など。
• 売買契約書：瑕疵担保責任に関する条項を確認します。
• 売主や施工業者とのやり取りの記録：メールや手紙、会話の録音など。
• 損害額を証明する資料：修繕費用や、マンションの価値の下落を示す資料など。

これらの証拠を収集し、弁護士に相談することで、損害賠償請求の可能性や、請求方法についてアドバイスを受けることができます。また、弁護士は、売主や施工業者との交渉や、裁判の手続きを代行してくれます。

具体例として、ある中古マンションの購入者が、購入後に雨漏りを発見した場合を考えてみましょう。この場合、購入者は、売主に対して、雨漏りの修繕費用や、雨漏りによって生じた損害（家財の損害など）の賠償を請求することができます。ただし、売買契約書に「雨漏りについては免責とする」という特約があった場合は、請求が認められない可能性もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：早期の対応が重要

今回のケースのような問題に直面した場合、専門家である弁護士に相談することが非常に重要です。その理由は以下の通りです。

• 法的知識：不動産売買や瑕疵に関する専門的な知識を持っています。
• 証拠収集のサポート：適切な証拠の収集方法についてアドバイスしてくれます。
• 交渉・訴訟：売主や施工業者との交渉や、裁判の手続きを代行してくれます。
• 適切なアドバイス：個別の状況に応じた、最適な解決策を提案してくれます。

特に、売主や施工業者が倒産してしまった場合、弁護士に相談することで、倒産手続きにおける債権届出（さいけんとうしょく：お金を返してもらうための手続き）や、他の法的手段（連帯保証人への請求など）についてアドバイスを受けることができます。

今回のケースでは、マンションの傾きという重大な瑕疵が発生しているため、早期に専門家に相談し、適切な対応をとることが、損害を最小限に抑えるために不可欠です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースにおける重要ポイントをまとめます。

• 中古物件の場合、瑕疵担保責任は、契約内容によって大きく左右されます。
• 売主と施工業者の両方に損害賠償請求できる可能性があります。
• 証拠の収集が非常に重要です。
• 専門家である弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが不可欠です。
• 売主や施工業者が倒産した場合でも、諦めずに、弁護士に相談しましょう。

今回の問題は、専門的な知識が必要となる複雑な問題です。不明な点があれば、必ず専門家に相談し、適切な対応をとるようにしてください。