中古戸建て購入検討：違反建築や瑕疵担保免責の注意点と対策

屋根裏収納と違反建築の可能性：基礎知識

中古戸建ての購入を検討する際、建物の構造や法的な側面を理解することは非常に重要です。特に、今回のケースのように、屋根裏収納が3階建てとみなされる可能性がある場合、建築基準法（建物の構造や用途、安全性を定めた法律）との関係を考慮する必要があります。

まず、基本的な用語の定義を確認しましょう。

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合。建ぺい率の制限を超えて建物を建てることはできません。
• 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合。容積率の制限を超えて建物を建てることもできません。
• 建築面積：建物の外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積。
• 延べ床面積：各階の床面積の合計。
• 違反建築：建築基準法などの法令に違反して建てられた建物。

建築基準法では、建物の高さや階数、用途などについて細かく規定しています。これらの規定に違反している場合、その建物は「違反建築」とみなされます。違反建築は、是正を求められたり、場合によっては使用が制限されたり、建て替えを余儀なくされる可能性があります。

屋根裏収納と3階建て：今回のケースへの直接的な回答

今回のケースで問題となるのは、屋根裏収納の存在です。屋根裏収納が「3階建て」とみなされるかどうかは、建築基準法上の「階」の定義によって決まります。

建築基準法では、

• 天井裏の高さが1.4mを超える部分がある場合は、その部分を「階」とみなす

という規定があります。もし、屋根裏収納の天井高が1.4mを超え、かつ、天井部分が取り払われて3階建てとみなされる場合、建築確認申請（建築前に自治体に行う申請）の内容と異なり、違反建築となる可能性があります。

この場合、以下のリスクが考えられます。

• 固定資産税の増額：階数が増えることで、固定資産税が上がる可能性があります。
• 建て替え時の制限：将来的に建て替えを行う際、法的な制限により、以前と同じ規模の建物が建てられない可能性があります。
• 売却時の問題：売却時に、違反建築であることが判明した場合、買い手が見つかりにくくなったり、売買価格が下落したりする可能性があります。

関係する法律や制度：建築基準法と瑕疵担保責任

今回のケースで関係する主な法律は、建築基準法です。建築基準法は、建物の安全性を確保し、都市の良好な環境を維持するための法律です。

また、中古物件の売買においては、民法上の「瑕疵担保責任」（かし たんぽ せきにん）も重要になります。

• 瑕疵担保責任：売買の目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売り主が買主に対して負う責任。

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に変わりましたが、基本的な考え方は変わりません。契約不適合責任では、買主は、瑕疵がある場合に、修補請求や損害賠償請求、契約解除などを行うことができます。

今回のケースでは、売り主が「瑕疵担保免責」を提示しています。これは、

• 売主が、物件の瑕疵について責任を負わない

という内容です。瑕疵担保免責の場合、買主は、物件に瑕疵があったとしても、売り主に対して責任を追及することができなくなります。ただし、売り主が故意に瑕疵を隠していた場合などは、例外的に責任を問える可能性があります。

誤解されがちなポイント：3階建てと建築確認

今回のケースで、誤解されがちなポイントを整理します。

• 建築確認済証の有無：建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。建築確認済証があっても、その後の増築や改築によって違反建築になる可能性はあります。
• 現況のまま使用できるか：違反建築であっても、すぐに使用できなくなるわけではありません。しかし、自治体から是正を求められる可能性があります。
• 瑕疵担保免責のリスク：瑕疵担保免責は、買主にとって大きなリスクとなります。物件に隠れた瑕疵があった場合、売り主に責任を問うことができなくなるため、慎重な判断が必要です。

特に、屋根裏収納が3階建てとみなされる場合、建築確認申請の内容と異なる可能性があるため、注意が必要です。

実務的なアドバイスと具体例：調査と情報収集

中古物件の購入にあたっては、以下の点を意識して、入念な調査と情報収集を行いましょう。

• 専門家への相談：建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、物件の構造や法的な側面について詳しく調査してもらいましょう。
• 重要事項説明書の確認：仲介業者から交付される重要事項説明書の内容を十分に確認しましょう。特に、建物の構造や法令上の制限、瑕疵担保責任に関する事項は、注意深く確認する必要があります。
• 建築図面の確認：可能であれば、建物の建築図面を入手し、建物の構造や詳細を確認しましょう。
• 役所調査：物件所在地の役所（建築指導課など）で、建築確認の記録や、違反建築に関する情報がないか確認しましょう。
• 現況調査：実際に物件を訪問し、屋根裏収納の状態や、建物の状態を詳しく確認しましょう。
• 瑕疵保険の検討：瑕疵担保免責の場合、瑕疵保険への加入を検討することもできます。瑕疵保険は、万が一、隠れた瑕疵が見つかった場合に、保険金が支払われる制度です。

具体例：ある中古戸建てを購入した人が、入居後に雨漏りを発見。瑕疵担保免責だったため、売り主に責任を問うことができず、修繕費用を自己負担することになった。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスクを回避するために

今回のケースでは、以下の場合は、専門家への相談を強く推奨します。

• 屋根裏収納が3階建てとみなされる可能性がある場合：建築基準法に詳しい建築士に相談し、法的な問題点やリスクについて詳しく調査してもらいましょう。
• 瑕疵担保免責での契約を検討している場合：弁護士や不動産鑑定士に相談し、瑕疵担保免責のリスクや、契約内容についてアドバイスを受けましょう。
• 物件の構造や状態について不安がある場合：建築士に相談し、建物の状態や、修繕が必要な箇所がないか、調査してもらいましょう。

専門家に相談することで、リスクを事前に把握し、適切な対策を講じることができます。また、専門家のアドバイスに基づいて、売買契約を進めることで、安心して物件を購入することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースで、中古戸建ての購入を検討する際の重要ポイントをまとめます。

• 屋根裏収納の調査：屋根裏収納が3階建てとみなされる可能性がある場合、建築基準法上の問題点を確認し、専門家への相談を検討しましょう。
• 瑕疵担保免責のリスク：瑕疵担保免責での契約は、買主にとって大きなリスクを伴います。契約内容を十分に理解し、専門家への相談も検討しましょう。
• 情報収集と調査：物件の構造や法的な側面について、入念な調査と情報収集を行いましょう。建築図面の確認、役所調査、現況調査などを行い、リスクを事前に把握しましょう。
• 専門家への相談：建築士、弁護士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、物件の評価や契約内容についてアドバイスを受けましょう。

中古物件の購入は、大きな買い物です。慎重な判断と、専門家のアドバイスを参考に、後悔のないように進めてください。