中古物件購入検討！位置指定道路部分の注意点と確認事項を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：位置指定道路とは？

まず、位置指定道路について理解を深めましょう。位置指定道路とは、建築基準法上の道路として認められた私道のことです（建築基準法42条1項5号）。

通常、家を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。しかし、都市計画区域内などでは、特定の手続きを経て、この条件を満たさない土地でも家を建てられるようにすることがあります。その際に「位置指定」を受けて道路として認められるのが位置指定道路です。

この道路は、原則として、その道路に接する建物の所有者などが利用できます。ただし、位置指定道路は私道であるため、所有者（または共有者）がいることになります。今回のケースのように、前面部分が位置指定道路になっている物件を購入する際は、この道路の所有関係や利用に関するルールをしっかりと確認することが重要になります。

今回のケースへの直接的な回答：購入前に確認すべきこと

ご質問にある3点の確認事項は非常に重要です。それに加えて、以下のような点も確認することをおすすめします。

• 道路の所有者と権利関係： 道路の所有者が誰で、どのような権利を持っているのかを確認します。共有の場合は、共有者の人数や持分割合も重要です。
• 道路に関する取り決め： 道路の維持管理や修繕に関する取り決めがあるか確認します。例えば、修繕費用の負担方法や、将来的に道路を拡張する際のルールなどです。
• 建築制限： 道路部分に建築できるものに制限がないか、役所の建築指導課などで確認します。
• ライフラインの状況： ガス管や水道管などのライフラインが道路部分を通っている場合、その管理や修繕に関する取り決めを確認します。
• 通行の制限： 道路の通行に制限がないか、また、将来的に通行できなくなる可能性がないかを確認します。

関係する法律や制度：建築基準法と都市計画法

位置指定道路は、建築基準法と深く関係しています。建築基準法は、建物の構造や用途、道路との関係などを定めており、安全で住みやすい街づくりを目指しています。

また、都市計画法も関係してきます。都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための法律で、用途地域（建物の種類や高さなどを制限する地域）などを定めています。位置指定道路は、都市計画の中で重要な役割を果たすことがあります。

誤解されがちなポイント：位置指定道路は誰でも通れる？

位置指定道路について、よくある誤解として、「誰でも自由に通行できる」というものがあります。しかし、位置指定道路は私道であり、所有者（または共有者）がいます。基本的には、その道路に接する建物の所有者などが利用できるものですが、所有者の許可なく、部外者が勝手に利用することはできません。

また、位置指定道路は、原則として、その道路に接する建物の所有者などが利用できます。しかし、所有者の許可なく、部外者が勝手に利用することはできません。

実務的なアドバイスと具体例：役所での調査と専門家への相談

中古物件の購入前に、必ず役所（建築指導課など）で位置指定道路に関する情報を確認しましょう。具体的には、以下のことを行います。

• 位置指定図の確認： 位置指定道路の場所や幅員（道路の幅）を確認します。
• 位置指定の履歴確認： 位置指定された経緯や、その際に定められたルールなどを確認します。
• 道路台帳の閲覧： 道路の所有者や、道路に関する様々な情報を確認します。

さらに、不動産会社を通じて、売主（前の所有者）に道路に関する情報を詳しく質問しましょう。例えば、過去に道路の修繕を行ったことがあるか、今後修繕が必要になる可能性があるかなどを確認します。

また、専門家（不動産鑑定士、弁護士、土地家屋調査士など）に相談することも検討しましょう。専門家は、法的側面や実務的なアドバイスを提供してくれます。特に、道路の所有関係が複雑な場合や、将来的なトラブルを避けたい場合は、専門家の意見を聞くことが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くおすすめします。

• 道路の所有関係が複雑な場合： 共有者が多数いる、または所有者が法人の場合など。
• 道路に関するトラブルの可能性がある場合： 近隣住民との間で通行や利用に関する問題が起きている場合など。
• 将来的なリスクを評価したい場合： 道路の修繕費用や、通行制限の可能性などについて、客観的な意見を聞きたい場合。
• 建築制限に関する疑問がある場合： 道路部分に建築できるものについて、専門的なアドバイスが必要な場合。

専門家は、それぞれのケースに応じた的確なアドバイスをしてくれます。不動産取引に慣れていない場合は、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

中古物件の購入において、位置指定道路に関する注意点をまとめます。

• 位置指定道路の確認： 役所で位置指定図や道路台帳を確認し、道路の場所や所有者、権利関係を把握する。
• 所有関係の確認： 誰が道路を所有しているのか、共有の場合は持分割合を確認する。
• 道路に関する取り決め： 修繕費用や将来的な拡張に関する取り決めを確認する。
• 建築制限の確認： 道路部分に建築できるものに制限がないか、役所に確認する。
• 専門家への相談： 不安な点や疑問点があれば、不動産鑑定士、弁護士、土地家屋調査士などの専門家に相談する。

これらの点をしっかりと確認することで、安心して中古物件の購入を進めることができます。不明な点は、専門家や不動産会社に相談し、納得のいく取引を目指しましょう。