中古物件購入：位置指定あり・私道負担なしなのに共有持ち分？その真相を徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、重要な用語を整理しましょう。「位置指定」とは、建物の位置が既に決められていることを意味します。建築基準法（建築物の建築に関する基準を定めた法律）によって、道路からの距離や幅員（道路の幅）が定められており、それに従って建物を建てる必要があります。「私道負担」とは、私道（個人が所有する道路）の維持管理費用を負担することを指します。 「共有道路」は、複数の所有者が共同で所有し、利用する道路のことです。 そして、「共有持分」とは、共有道路などの不動産を複数の所有者が分担して所有する権利のことです。 今回のケースでは、物件が接している道路が共有道路であり、あなたは、その道路の共有持分を所有することになる、ということです。

今回のケースへの直接的な回答

不動産サイトの情報とオープンハウスでの説明に食い違いがあるのは、物件自体の位置指定や私道負担の有無とは別に、接道している道路の所有形態が共有であるという事実が、不動産サイトの情報に十分に反映されていなかったためです。 「私道負担なし」とは、その私道を使用する際に費用を負担する必要がないという意味であり、道路そのものの所有権に関する記述ではありません。 あなたは、物件を購入することで、その共有道路の共有持分を所有することになります。 これは、必ずしもデメリットではありませんが、共有道路の維持管理には他の所有者と協力する必要があり、その点について十分な理解が必要です。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースで直接的に関係する法律は、民法（私人間の権利義務を定めた法律）の共有に関する規定です。共有道路の維持管理、修繕、費用負担などは、共有者間で合意するか、裁判所の判断を仰ぐことになります。

誤解されがちなポイントの整理

「私道負担なし」と「共有道路の持分なし」は別物です。 多くの場合、不動産サイトでは、私道負担の有無は明記されますが、共有道路の持分については、詳細な説明が不足していることがあります。 これは、専門知識がないと理解しにくい点であり、誤解を生じやすいポイントです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

契約前に、共有道路の管理状況（修繕履歴、費用負担方法、共有者との関係など）について、不動産会社に詳細な説明を求めましょう。 また、共有持分の割合、将来的な修繕費用負担の見込みなども確認する必要があります。 可能であれば、共有者の方々と直接話し合う機会を持つことも有効です。 共有持分の譲渡や売買に関する規定についても確認しておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

共有道路の管理に関するトラブルや、共有者との間で意見の食い違いが生じた場合、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 複雑な法律問題や、高額な費用が絡む可能性があるため、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

「位置指定あり」「私道負担なし」であっても、接道している道路が共有道路である場合、その共有持分を所有することになります。 不動産サイトの情報だけでは不十分な場合があるので、契約前に不動産会社に詳細な説明を求め、共有道路の管理状況、費用負担、共有者との関係などを十分に確認しましょう。 不安な場合は、専門家に相談することをお勧めします。 契約は慎重に進め、納得のいくまで確認することが重要です。