中古1棟アパート購入時の利回り基準：初心者向け徹底解説

中古1棟アパート投資：基礎知識

不動産投資の世界へようこそ！中古1棟アパートへの投資を検討されているのですね。 まずは、基本的な用語を理解しておきましょう。

・利回り（表面利回り）： 投資した金額に対して、年間でどれだけの家賃収入が得られるかを示す割合です。計算式は、年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（%）です。例えば、物件価格が1億円で、年間家賃収入が800万円の場合、表面利回りは8%となります。

・実質利回り： 表面利回りから、固定資産税や修繕費などの経費を差し引いたものです。より現実的な収益性を把握できます。

・1棟アパート： 複数の部屋があるアパートを、建物全体で所有することです。区分所有（マンションのように部屋ごとに所有すること）とは異なります。

中古物件は、新築物件に比べて価格が抑えられていることが多く、高い利回りを期待できる場合があります。しかし、築年数によっては修繕費用がかさむリスクも考慮する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

中古1棟アパートを購入する際の利回りの基準は、一概には言えません。なぜなら、物件の立地条件、築年数、物件の状態、入居率など、さまざまな要素によって利回りの適正値は変動するからです。

一般的には、5%〜10%程度の利回りを一つの目安として考えることができます。ただし、これはあくまで目安であり、最終的な判断は、物件の詳細な情報を精査した上で行う必要があります。

例えば、都心の一等地にある築浅物件であれば、利回りは低め（5%前後）でも、安定した家賃収入が見込める可能性があります。一方、地方の築古物件であれば、利回りは高め（10%以上）になることもありますが、空室リスクや修繕リスクも高まります。

関係する法律や制度

不動産投資に関連する法律や制度は多岐にわたりますが、特に重要なものをいくつかご紹介します。

・建築基準法： 建物が安全に建てられているか、耐震性や防火性などに関する基準を定めています。中古物件を購入する際には、この基準に適合しているかを確認することが重要です。

・都市計画法： 土地利用のルールを定めています。用途地域（住居系、商業系など）によって、建てられる建物の種類や用途が制限されるため、購入前に確認が必要です。

・不動産登記法： 不動産の所有権や権利関係を明確にするための法律です。登記簿謄本（とうほん）を確認することで、所有者や抵当権の有無などを確認できます。

・借地借家法： 賃貸借に関するルールを定めています。賃貸契約の内容や、家賃の増減、退去時の手続きなどについて規定があります。

不動産投資を行う際には、これらの法律や制度を理解しておくことが重要です。必要に応じて、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。

誤解されがちなポイントの整理

不動産投資には、誤解されやすいポイントがいくつかあります。以下に代表的なものを挙げ、解説します。

・高利回りの物件は必ず儲かる？
高利回り物件は魅力的に見えますが、その分、リスクも高くなる傾向があります。空室リスク、修繕リスク、家賃下落リスクなど、様々なリスクを考慮する必要があります。

・利回りが高いほど良い？
利回りの高さだけで判断するのは危険です。利回りだけでなく、物件の立地、築年数、入居率、管理体制など、総合的に判断することが重要です。

・不動産投資は簡単に儲かる？
不動産投資は、長期的な視点と、綿密な計画が必要です。簡単に儲かるものではなく、むしろ、手間と時間、そしてある程度の資金が必要になります。

・自己資金が少ないと始められない？
自己資金が少ない場合でも、融資を活用することで不動産投資を始めることは可能です。ただし、融資には金利や返済計画などのリスクが伴います。

実務的なアドバイスと具体例

中古1棟アパートの購入を検討するにあたり、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

・情報収集： 不動産会社のウェブサイトや、不動産情報サイトなどで、希望するエリアの物件情報を収集しましょう。複数の物件を比較検討することで、相場観を養うことができます。

・現地調査： 気になる物件が見つかったら、必ず現地に足を運びましょう。周辺環境や、建物の状態、入居者の様子などを確認します。

・詳細な物件調査： 登記簿謄本、重要事項説明書、賃貸借契約書などを確認し、物件の詳細な情報を把握しましょう。

・登記簿謄本：所有者、抵当権の有無、その他の権利関係を確認します。

・重要事項説明書：物件の詳細な情報（法的規制、設備の状況など）が記載されています。

・賃貸借契約書：入居者の契約内容、家賃、契約期間などを確認します。

・収支シミュレーション： 家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税などの費用を考慮して、収支シミュレーションを行いましょう。キャッシュフロー（手元に残るお金）がプラスになるかどうかを確認します。

・専門家への相談： 不動産会社だけでなく、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも検討しましょう。

具体例：

例えば、あるエリアで築20年の1棟アパート（10室）の購入を検討しているとします。

物件価格：8,000万円

年間家賃収入：720万円

表面利回り：9%（720万円 ÷ 8,000万円 × 100）

しかし、この物件は、大規模修繕が必要で、年間100万円の修繕費用がかかるとします。また、空室リスクも考慮し、年間家賃収入の5%を空室損失として見込むと、

実質年間家賃収入：684万円（720万円 – 36万円）

実質利回り：8.55%（684万円 ÷ 8,000万円 × 100）

さらに、固定資産税や管理費などの経費を考慮すると、実質利回りはさらに低くなる可能性があります。

このように、表面利回りだけでなく、様々な要素を考慮して、総合的に判断することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資は、専門的な知識や経験が必要となる分野です。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・不動産投資が初めての方： 不動産投資の基礎知識や、物件選びのポイントなど、様々なアドバイスを受けることができます。

・物件の評価が難しい場合： 不動産鑑定士に依頼することで、物件の適正な価格や、将来的な価値について評価してもらうことができます。

・税金に関する疑問がある場合： 税理士に相談することで、節税対策や、確定申告に関するアドバイスを受けることができます。

・融資に関する相談をしたい場合： 銀行や、不動産投資に詳しいファイナンシャルプランナーに相談することで、最適な融資プランを提案してもらうことができます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、長期的な視点で見ると、大きなメリットがある場合があります。リスクを軽減し、より安全な不動産投資を行うために、積極的に専門家を活用しましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

中古1棟アパートの購入を検討する際の利回り基準について、重要なポイントをまとめます。

・利回りの目安： 5%〜10%程度を一つの目安とする。ただし、物件の状況によって変動する。

・表面利回りだけでなく、実質利回りを重視する： 経費を考慮した上で、収益性を判断する。

・高利回り物件のリスクを理解する： 空室リスク、修繕リスク、家賃下落リスクなどを考慮する。

・物件の詳細な情報を精査する： 現地調査、登記簿謄本、重要事項説明書などを確認する。

・収支シミュレーションを行う： キャッシュフローがプラスになるかを確認する。

・専門家への相談を検討する： 不安な点や疑問点があれば、専門家に相談する。

不動産投資は、長期的な視点と、綿密な計画が必要です。今回の情報を参考に、ご自身の状況に合った物件選びを進めてください。 成功を祈っています！