中古RC造築20年、利回り15%の不動産投資はあり？知っておくべきこと

不動産投資の基礎知識：利回り、築年数、構造

不動産投資を始めるにあたり、まずは基本的な用語や考え方を理解しておきましょう。

・利回り

利回りとは、投資額に対してどのくらいの利益が見込めるかを示す割合のことです。不動産投資では、年間家賃収入から諸費用を差し引いた金額を、物件の購入価格で割って計算します。この数値が高いほど、効率的に利益を得られる可能性が高まりますが、同時にリスクも高まる傾向にあります。

利回り = （年間家賃収入 – 年間諸費用） ÷ 物件購入価格 × 100

・築年数

築年数とは、建物の完成からの経過年数のことです。築年数が古いほど、建物の老朽化が進み、修繕費用が増加する可能性があります。一方で、築年数が古い物件は価格が安く、高利回りを狙える可能性があります。築年数と利回りのバランスを見極めることが重要です。

・構造

建物の構造には、木造、軽量鉄骨造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などがあります。RC造は、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、耐久性が高く、耐震性にも優れています。一般的に、RC造は木造よりも長持ちし、資産価値を維持しやすい傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答：15%利回りの可能性と注意点

15%という利回りは、非常に高い水準です。一般的に、不動産投資の利回りは、立地や物件の種類によって異なりますが、5%～10%程度が目安とされています。15%の利回りを実現するためには、それなりのリスクを伴う可能性が高いことを理解しておきましょう。

・高利回りの理由

なぜ高利回りになるのか、その理由をしっかり見極める必要があります。考えられる理由としては、

• 物件価格が割安である
• 空室率が高い
• 修繕費用などのコストが高い
• 周辺相場よりも家賃設定が高い

などが挙げられます。これらの要因が複合的に作用していることもあります。

・築20年のRC造

築20年のRC造は、適切なメンテナンスが行われていれば、まだ十分な耐久性があります。ただし、設備の老朽化や修繕費用の増加は避けられません。購入前に、建物の状態を詳しく調査し、修繕計画を立てることが重要です。

・利回りの計算

利回りは、あくまでも机上の計算であり、実際に得られる利益とは異なる場合があります。空室リスク、修繕費用、固定資産税などの諸費用を考慮し、現実的な収支計画を立てることが大切です。

関係する法律や制度：不動産に関する法規制

不動産投資には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、以下のようなものがあります。

・建築基準法

建物の構造や設備、用途などに関する基準を定めた法律です。建物の耐震性や防火性、安全性を確保するために重要な役割を果たします。購入を検討している物件が、建築基準法に適合しているかを確認する必要があります。

・都市計画法

都市の計画的な発展を目的とした法律です。用途地域や建ぺい率、容積率などを定めており、建物の用途や規模を制限する場合があります。購入を検討している物件が、用途地域や建ぺい率などの制限に適合しているかを確認する必要があります。

・不動産登記法

不動産の権利関係を公示するための法律です。所有権や抵当権などの権利を登記することで、第三者に対抗することができます。購入前に、物件の権利関係を登記簿で確認し、問題がないかを確認する必要があります。

・借地借家法

賃貸借契約に関するルールを定めた法律です。家賃の増減や契約更新、退去などについて規定されており、賃貸経営を行う上で重要な知識となります。

誤解されがちなポイントの整理：高利回りの罠

高利回りの物件には、注意すべき落とし穴があります。以下に、誤解されがちなポイントを整理します。

・表面利回りと実質利回り

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ったものです。一方、実質利回りとは、年間家賃収入から諸費用を差し引いた金額を物件価格で割ったものです。実質利回りの方が、より現実的な収益性を表します。高利回りの物件の場合、表面利回りが高くても、諸費用を考慮すると実質利回りが低い場合があります。

・空室リスク

高利回りの物件は、空室率が高い可能性があります。空室期間が長引くと、家賃収入が減少し、収益性が悪化します。周辺の賃貸需要や競合物件の状況を調査し、空室リスクを評価する必要があります。

・修繕費用

築年数が古い物件は、修繕費用が高額になる可能性があります。大規模修繕（外壁塗装、屋根の修繕、給排水管の交換など）の費用も考慮し、長期的な収支計画を立てる必要があります。

・融資の難しさ

高利回りの物件は、金融機関からの融資が受けにくい場合があります。自己資金の割合を増やしたり、金利の高いローンを組む必要が出てくることもあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：物件調査と収支計算

不動産投資を成功させるためには、事前の準備が重要です。以下に、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

・物件調査

購入を検討している物件について、以下の情報を収集し、詳細に調査します。

• 物件の基本情報：所在地、構造、築年数、間取り、設備など
• 権利関係：登記簿謄本で所有権や抵当権の有無を確認
• 周辺環境：最寄りの駅からの距離、周辺の商業施設、公共施設、治安など
• 賃貸状況：現在の入居状況、家賃、賃貸契約の内容など
• 建物の状態：専門家による建物診断（インスペクション）の実施
• 過去の修繕履歴：修繕の実施状況や費用

・収支計算

収集した情報をもとに、詳細な収支計算を行います。

• 年間収入：家賃収入（満室時）、共益費収入など
• 年間支出：管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、ローン返済額（融資を利用する場合）、その他諸費用（仲介手数料、広告宣伝費など）
• 年間収支：年間収入から年間支出を差し引いた金額
• 利回り：年間収支を物件購入価格で割ったもの（実質利回り）

・具体例

例えば、物件価格5,000万円、年間家賃収入750万円、年間諸費用250万円の場合、

表面利回り = 750万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 15%

実質利回り = (750万円 – 250万円) ÷ 5,000万円 × 100 = 10%

となります。この場合、表面利回りは15%ですが、実質利回りは10%となります。諸費用を考慮することで、より現実的な収益性を把握できます。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用

不動産投資は、専門的な知識や経験が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・不動産会社

物件の紹介や売買の仲介、賃貸管理など、不動産に関する様々な相談ができます。信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

・不動産鑑定士

物件の適正な価格を評価してくれます。購入価格が適正かどうか判断する際に役立ちます。

・建築士

建物の状態を診断し、修繕計画や改修の提案をしてくれます。購入前に建物の状態を確認する際に役立ちます。

・税理士

税金に関する相談や確定申告をサポートしてくれます。不動産投資にかかる税金についてアドバイスを受けられます。

・ファイナンシャルプランナー

個人の資産状況やライフプランに合わせて、最適な投資戦略を提案してくれます。不動産投資を含む、総合的な資産運用について相談できます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

・15%という高利回りの物件は、リスクも高い可能性があります。物件の状況を詳細に調査し、慎重に判断しましょう。

・築20年のRC造は、適切なメンテナンスが行われていれば、まだ十分な耐久性があります。ただし、修繕費用や空室リスクを考慮する必要があります。

・表面利回りだけでなく、実質利回りで収益性を評価しましょう。空室リスクや修繕費用などの諸費用を考慮することが重要です。

・専門家（不動産会社、不動産鑑定士、建築士など）に相談し、客観的な意見を聞くことも検討しましょう。

・不動産投資は、長期的な視点とリスク管理が重要です。焦らず、慎重に進めましょう。