事件・事故物件ってどうなるの？購入や賃貸での注意点

事件・事故物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

事件や事故があった物件、一般的には「心理的瑕疵物件」と呼ばれることがあります。
これは、過去にその物件内で人の死があった場合や、自殺、殺人、火災などが発生した場合に該当します。
「瑕疵（かし）」とは、通常あるべき品質や性能が備わっていない状態を指し、心理的瑕疵は、そこに住む人が心理的な抵抗を感じる可能性があるという意味合いです。
ただし、すべての事件や事故が心理的瑕疵物件に該当するわけではありません。

告知義務って何？今回のケースへの直接的な回答

不動産取引においては、売主や貸主は、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を告知する義務があります。
これを「告知義務」といいます。
事件・事故物件の場合、この告知義務が重要なポイントとなります。
告知の対象となるのは、主に以下の2点です。

• 物件内で人が亡くなった事実（自殺、殺人、事故死など）
• 物件内で事件や事故が発生した事実（火災、爆発など）

告知義務がある場合、売主や貸主は、買主や借主に対して、その事実を伝えなければなりません。
告知を怠った場合、後々トラブルになる可能性があります。

不動産に関する法律と告知義務

告知義務は、主に以下の法律や制度に基づいて定められています。

• 宅地建物取引業法：宅地建物取引業者は、取引の相手方に対して、物件に関する重要な事項を説明する義務があります。
• 民法：売主は、買主に対して、物件に隠れた瑕疵（欠陥）がある場合に、その責任を負うことがあります。

これらの法律に基づき、事件・事故物件に関する告知義務が定められており、告知の有無や内容は、売買契約や賃貸借契約の重要な要素となります。

誤解されがちなポイントを整理

事件・事故物件に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。

• すべての物件が告知対象になるわけではない：自然死や老衰による死亡は、原則として告知義務の対象外です。ただし、孤独死などで特殊な状況があった場合は、告知が必要となる場合があります。
• 告知期間に決まりはない：告知期間は、一般的には「概ね3年間」が目安とされていますが、事件の内容や社会的な影響などによって、期間が異なる場合があります。
• 告知内容はケースバイケース：告知する内容は、事件の内容や状況によって異なります。事件の詳細をすべて告知する必要はなく、事実関係を簡潔に伝えることが一般的です。

実務的なアドバイスと具体例

事件・事故物件の購入や賃貸を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 情報収集：不動産会社に、物件に関する情報を詳しく確認しましょう。告知義務のある事実がないか、告知期間や内容について質問しましょう。
• 物件調査：可能であれば、物件の内見（物件の中を見ること）を行い、周辺の環境や雰囲気を自分の目で確認しましょう。
• 契約内容の確認：契約書に、告知義務に関する事項が明記されているか確認しましょう。万が一、告知義務違反があった場合の対応についても確認しておきましょう。

具体例として、賃貸物件の場合を考えてみましょう。
もし、過去にその部屋で自殺があった場合、貸主は借主に対してその事実を告知する義務があります。
告知期間は、一般的には3年間程度が目安ですが、事件の性質によっては、それ以上の期間告知されることもあります。
告知の方法としては、契約書への記載や、口頭での説明などがあります。
購入の場合も同様に、売主からの告知が重要となります。

専門家に相談すべき場合とその理由

事件・事故物件に関する不安や疑問がある場合は、以下の専門家に相談することをおすすめします。

• 不動産鑑定士：物件の価値や価格について、専門的なアドバイスを受けることができます。
• 弁護士：契約内容や告知義務に関する法的アドバイスを受けることができます。
• 宅地建物取引士：不動産取引に関する専門知識を持つため、物件選びや契約に関する相談ができます。

専門家は、個々のケースに応じた適切なアドバイスをしてくれます。
特に、告知義務の有無や内容について判断が難しい場合は、専門家に相談することで、安心して取引を進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

事件・事故物件は、購入や賃貸を検討する際に、注意が必要な物件です。
告知義務の有無、告知期間、告知内容などをしっかりと確認し、不安な点があれば、専門家に相談するようにしましょう。
今回の重要ポイントは以下の通りです。

• 事件・事故物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれる。
• 売主や貸主には告知義務がある。
• 告知期間や内容はケースバイケース。
• 情報収集、物件調査、契約内容の確認が重要。
• 専門家への相談も検討する。

これらのポイントを踏まえ、慎重に物件選びを行いましょう。