事件・事故物件の賃貸、告知義務と値引きについて徹底解説

【背景】
・引越しを検討しており、予算を抑えたいと考えています。
・プライバシーを守れる物件を探しています。
・過去に事件や事故があった部屋（いわゆる「事故物件」）について、賃貸契約時に値引きされるのか疑問に思っています。
・不動産屋さんはどこまで情報を教えてくれるのか知りたいです。

【悩み】
事件があった部屋は、賃料が安くなるのか？不動産屋はどのような情報を開示する義務があるのか？知りたいです。

事件・事故物件は告知義務があり、告知期間や値引きの可能性はケースバイケースです。

事件・事故物件とは？基礎知識を分かりやすく解説

賃貸物件を探す際に、耳にするかもしれない「事件・事故物件」という言葉。これは、その物件内で人が亡くなったり、事件や事故が発生したことがある物件を指します。

具体的には、

自殺
他殺
火災による死亡
孤独死（発見までに時間が経過した場合）

などが該当します。ただし、病死や老衰による自然死の場合は、原則として告知義務はありません。

この「告知義務」が、今回のテーマの重要なポイントになります。

事件・事故物件の場合、賃料は安くなる？

事件・事故物件の場合、一般的に賃料が安くなる傾向があります。これは、心理的な抵抗感や、入居希望者が減る可能性があるためです。しかし、値引きの程度や有無は、物件の状態や事件の内容、告知期間などによって異なります。

例えば、事件から時間が経過し、物件が綺麗に修繕されている場合は、値引き額が少なめになることもあります。逆に、事件の内容が凄惨であったり、事件から間もない場合は、大幅な値引きがされる可能性もあります。

また、物件によっては、告知義務がない場合でも、入居者の心理的な負担を考慮して、家賃を調整することがあります。

不動産屋さんの告知義務って、どこまで？法律と制度

不動産屋さんは、物件の取引において、様々な情報を開示する義務があります。この義務は、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）によって定められています。

事件・事故物件に関する告知義務も、この宅建業法に基づいて判断されます。具体的には、

重要事項説明: 契約前に、物件に関する重要な情報を説明する義務があります。この中には、事件・事故の有無も含まれます。
告知期間: 告知すべき期間は、事件の内容や社会的な影響などを考慮して判断されます。一般的には、事件発生から数年間は告知が必要とされています。

しかし、告知義務の範囲や期間については、明確な法律上の規定がないため、解釈が分かれることもあります。そのため、不動産会社によっては、告知する範囲や期間が異なる場合があります。

また、告知義務は、売主（貸主）が知っている事実を告知する義務であり、売主が知らない事実まで調査する義務はありません。

告知義務で誤解されがちなポイント

告知義務に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。

すべての物件が告知されるわけではない: 自然死や老衰による死亡は、原則として告知義務の対象外です。
告知期間は永遠ではない: 事件から時間が経過すれば、告知義務がなくなることもあります。
告知の範囲は事件の内容による: 事件の内容によっては、告知すべき範囲が限定される場合があります。例えば、事件が隣の部屋で発生した場合、必ずしもすべての入居者に告知する必要はありません。
告知は口頭だけでなく書面でも: 重要事項説明書に記載されることが一般的です。

実務的なアドバイスと具体例

事件・事故物件を探す場合、以下の点に注意しましょう。

不動産屋さんに積極的に質問する: 事件・事故の有無や内容、告知期間について、詳しく質問しましょう。
重要事項説明書をよく確認する: 告知事項が記載されているか、しっかりと確認しましょう。
周辺住民に聞き込みをする: 不動産屋さんが告知しない情報も、周辺住民から得られる可能性があります。
値引き交渉をする: 事件・事故物件であることを理由に、家賃交渉をしてみるのも良いでしょう。

具体例として、過去に殺人事件があった物件の場合、事件発生から数年間は告知義務が発生し、家賃が相場よりも2〜3割程度安く設定されることがあります。しかし、事件から10年以上経過し、内装もリフォームされている場合は、告知義務がなくなったり、値引き額が少なくなったりする可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

告知内容に疑問がある場合: 不動産屋さんの説明に納得できない場合や、何か隠されていると感じる場合は、専門家に相談して意見を聞くことをおすすめします。
トラブルが発生した場合: 契約後に告知と異なる事実が判明した場合や、家賃交渉がうまくいかない場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談しましょう。
精神的な不安が強い場合: 事件・事故物件に住むことに対して、強い不安を感じる場合は、専門家やカウンセラーに相談して、心のケアを受けることも大切です。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、適切なアドバイスをしてくれます。また、トラブルが発生した場合は、解決に向けてサポートしてくれます。

まとめ｜今回の重要ポイントのおさらい

今回のテーマについて、重要なポイントをまとめます。

事件・事故物件は、告知義務があり、賃料が安くなる可能性があります。
不動産屋さんは、宅建業法に基づいて、重要事項説明を行う義務があります。
告知義務の範囲や期間は、事件の内容や社会的な影響によって異なります。
告知義務に関して、誤解されやすいポイントを理解しておきましょう。
事件・事故物件を探す際は、積極的に情報収集し、疑問点は不動産屋さんに質問しましょう。
告知内容に疑問がある場合や、トラブルが発生した場合は、専門家に相談しましょう。

事件・事故物件に関する情報は、複雑で判断が難しいこともあります。しかし、正しい知識と情報収集、そして専門家への相談を組み合わせることで、安心して物件を選ぶことができます。