事務所兼居宅の建物、登記は「事務所」のみで可能？ 専門家が解説

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産登記とは？

不動産登記（ふどうさんとうき）とは、土地や建物に関する情報を記録し、誰でも見られるようにする制度のことです。この記録は「登記簿」と呼ばれ、法務局（ほうむきょく）という国の機関で管理されています。

登記簿には、土地の場所や広さ、建物の種類や構造、所有者の情報などが記載されています。この情報によって、不動産の権利関係を明確にし、取引の安全性を確保しています。

今回のケースで重要となるのは、建物の「種類」の記載です。建物は、その用途（例えば、住宅、事務所、店舗など）によって種類が区分されます。この種類が登記簿に記載されることで、その建物がどのような目的で使用されているのかがわかるようになります。

今回のケースへの直接的な回答：事務所としての登記は可能？

結論から言うと、1階が事務所、2階が居宅の建物であっても、登記を「事務所」として行うことは可能です。これは、建物の主要な用途が事務所であると判断される場合、登記上は「事務所」として扱われることがあるからです。

しかし、登記の種類を決定する際には、建物の全体的な利用状況を考慮する必要があります。例えば、事務所としての利用面積が大きく、居宅部分は一部に過ぎない場合などは、「事務所」としての登記が認められる可能性が高いです。

ただし、登記の内容は、建物の構造や利用状況、融資を受ける銀行の意向など、様々な要素によって左右されます。そのため、個別のケースにおいては、専門家である土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）や司法書士（しほうしょし）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

関係する法律や制度：建築基準法と都市計画法

建物の用途（ようと）に関する規制は、主に建築基準法（けんちくきじゅんほう）と都市計画法（としけいかくほう）によって定められています。

• 建築基準法：建物の構造や設備、用途に関する基準を定めています。例えば、用途地域（ようとちいき）によっては、特定の用途の建物を建てることが制限される場合があります。
• 都市計画法：都市の健全な発展を目的とし、土地利用に関する計画を定めています。用途地域もこの法律に基づいて指定されます。

これらの法律は、建物の用途によって、建築できる建物の種類や、必要な設備などが異なることを定めています。例えば、住宅専用地域では、事務所の建設が制限される場合があります。今回のケースでは、事務所と居宅が混在しているため、これらの法律との関係を考慮する必要があります。

誤解されがちなポイント：用途変更と登記との関係

よくある誤解として、「登記の種類が違えば、建物の用途を変えられない」というものがあります。しかし、これは必ずしも正しくありません。

建物の用途を変更（ようとへんこう）することは可能ですが、その際には、建築基準法などの関係法令に適合している必要があります。例えば、事務所として登記されている建物を、後から住宅として使用する場合、用途変更に伴う工事が必要となる場合があります。

また、用途変更を行った場合は、登記内容の変更が必要となることもあります。この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

実務的なアドバイスと具体例：登記の手続きと注意点

建物の登記手続きは、以下の流れで行われます。

1. 事前調査：土地や建物の状況、関係法令などを調査します。
2. 書類作成：登記に必要な書類（登記申請書、図面など）を作成します。
3. 申請：法務局に登記を申請します。
4. 審査：法務局が申請内容を審査します。
5. 登記完了：審査が完了すると、登記簿に情報が記録されます。

今回のケースでは、以下の点に注意が必要です。

• 銀行との確認：融資を受ける銀行が、登記の種類についてどのような意向を持っているかを確認しましょう。
• 専門家への相談：土地家屋調査士や司法書士に相談し、登記方法についてアドバイスを受けましょう。
• 用途地域の確認：建物の所在地が属する用途地域を確認し、建築基準法などの制限がないかを確認しましょう。
• 固定資産税（こていしさんぜい）：登記の種類によって、固定資産税の評価が変わる可能性があります。

具体例として、1階が事務所、2階が居宅の建物を「事務所」として登記する場合、以下のようなケースが考えられます。

• ケース1：事務所としての利用がメインで、居宅部分は一部の場合。この場合、「事務所」としての登記が認められる可能性が高いです。
• ケース2：居宅部分が大きく、事務所としての利用が限定的な場合。この場合、登記の種類について、専門家とよく相談する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の場合は専門家への相談を強くお勧めします。

• 銀行との間で、登記の種類について意見の相違がある場合。銀行の意向と、建物の実態が異なる場合、専門家を交えて調整する必要があります。
• 建物の用途が複雑で、登記の種類について判断に迷う場合。用途地域や建築基準法との関係など、専門的な知識が必要となる場合があります。
• 登記手続きを自分で行うことに不安がある場合。登記手続きは、専門的な知識と経験が必要となる場合があります。

相談すべき専門家としては、主に以下の2つの専門家が挙げられます。

• 土地家屋調査士：土地や建物の調査、測量、登記に関する専門家です。建物の構造や利用状況を考慮し、適切な登記の種類を提案してくれます。
• 司法書士：登記手続きの代理や、法律相談を行います。登記に必要な書類の作成や、法務局への申請手続きを代行してくれます。

専門家に相談することで、適切な登記方法を選択し、将来的なトラブルを避けることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 1階事務所、2階居宅の建物でも、「事務所」として登記することは可能です。
• 登記の種類は、建物の用途や利用状況、融資を受ける銀行の意向などによって決定されます。
• 建築基準法や都市計画法などの関係法令を考慮する必要があります。
• 専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
• 登記の種類によって、固定資産税の評価が変わる可能性があります。

建物の登記は、不動産に関する重要な手続きです。専門家のアドバイスを受けながら、適切な方法で登記を行いましょう。