事故物件が安いのはなぜ？ 理由と注意点をわかりやすく解説

事故物件の基礎知識：定義と価格への影響

事故物件とは、簡単に言うと、過去にその物件内で人の死があった物件のことです。ただし、全ての死が事故物件に該当するわけではありません。例えば、病気による自然死や老衰による死亡は、一般的には事故物件とはみなされません。一方、自殺や他殺、火災による死亡など、人が亡くなった原因によっては、事故物件として扱われることになります。

事故物件の価格が安くなる主な理由は、「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼ばれるものです。これは、その物件に住む人が、過去の出来事によって心理的な抵抗感や嫌悪感を抱く可能性があるためです。このような心理的な影響を考慮して、不動産会社は物件価格を下げて販売することが一般的です。この価格の差は、物件の種類や場所、事件の内容などによって大きく異なり、場合によっては通常の価格よりも大幅に安くなることもあります。

なぜ事故物件は安く販売されるのか？

事故物件が安く販売される理由は、主に2つの側面から説明できます。

1つ目は、先ほど述べた「心理的瑕疵」です。人は、過去に事件や事故があった場所に住むことに、少なからず抵抗を感じるものです。この心理的な負担を軽減するために、価格を下げることで購入希望者を募るのです。

2つ目は、法律上の「告知義務」です。不動産会社や売主は、物件に問題がある場合、買主に対してその事実を告知する義務があります。この告知義務は、買主がその情報を知っていれば購入しなかったであろう重要な情報（重要事項）を開示するものです。事故物件の場合、過去の出来事を告知しなければ、後々トラブルになる可能性があります。そのため、告知義務を果たすために、価格を下げるという選択肢が取られることが多いのです。

事故物件に関する法的・制度的な側面

事故物件に関する法的側面で重要なのは、不動産売買における「告知義務」です。この告知義務は、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）によって定められており、不動産会社は、物件の取引において、買主に対して重要な情報を告知する義務があります。この告知義務は、売主にも適用されると考えられています。

告知すべき事項には、物件の物理的な状態だけでなく、心理的な影響を与える可能性のある情報も含まれます。事故物件の場合、過去の死亡事実が告知義務の対象となります。ただし、告知の範囲や期間については、明確な基準があるわけではありません。一般的には、事件・事故発生から一定期間（おおむね3年程度）は告知が必要とされていますが、事件の内容や社会的な影響によっては、それ以上の期間告知が必要となる場合もあります。告知期間の判断は、ケースバイケースで専門家の意見を参考にすることになります。

告知義務違反があった場合、買主は売買契約を解除したり、損害賠償を請求したりすることができます。そのため、売主や不動産会社は、告知義務を遵守するために、慎重な対応が求められます。

誤解されがちなポイント：全ての物件が同じように扱われるわけではない

事故物件に関する誤解として、全ての事故物件が同じように扱われるわけではない、という点があります。例えば、同じ物件内で人が亡くなった場合でも、その原因や状況によって、告知義務の範囲や価格への影響は異なります。

・ 事件性がない場合: 病死や老衰による死亡の場合、告知義務がない、または告知期間が短い場合があります。
・ 事件性がある場合: 自殺や他殺、孤独死など、事件性がある場合は、告知義務が発生し、価格への影響も大きくなる傾向があります。
・ 告知期間: 告知義務は永続的に続くわけではなく、事件・事故発生からの経過年数や、社会的な影響度合いによって、告知期間が異なります。
・ 告知対象者: 告知義務は、買主だけでなく、賃借人に対しても発生します。

また、事故物件の定義も、法律で明確に定められているわけではありません。そのため、不動産会社や売主の判断によって、事故物件の範囲が異なる場合があります。物件を購入する際には、これらの点を理解しておくことが重要です。

実務的なアドバイス：事故物件の購入を検討する際の注意点

事故物件の購入を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

・ 情報収集: 物件に関する情報を、できる限り詳しく収集しましょう。不動産会社からの説明だけでなく、近隣住民への聞き込みなども有効です。
・ 告知内容の確認: 売主や不動産会社から、過去の死亡事実に関する告知内容をしっかりと確認しましょう。告知書や重要事項説明書に記載されている内容だけでなく、口頭での説明も記録しておくと、後々のトラブルを避けることができます。
・ 物件の状態確認: 物件の状態を詳しく確認しましょう。内見の際には、室内の隅々まで確認し、気になる点があれば、不動産会社に質問しましょう。
・ 専門家への相談: 不安な点や疑問点がある場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家の意見を聞くことで、リスクを把握し、適切な判断をすることができます。
・ 価格交渉: 事故物件は、価格交渉の余地がある場合があります。相場を参考に、適切な価格で交渉を行いましょう。
・ 契約内容の確認: 契約内容を十分に確認し、不明な点があれば、必ず不動産会社に質問しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

事故物件に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・ 告知内容に疑問がある場合: 告知内容が曖昧であったり、不十分であると感じた場合は、不動産鑑定士や弁護士に相談し、専門的な意見を聞きましょう。
・ 価格交渉で困っている場合: 適切な価格がわからない場合や、価格交渉がうまくいかない場合は、不動産鑑定士に相談し、客観的な評価を得ましょう。
・ 契約内容で不安がある場合: 契約内容に不明な点や、不利な条項が含まれている可能性がある場合は、弁護士に相談し、契約内容のチェックを受けましょう。
・ トラブルが発生した場合: 告知義務違反や、その他のトラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、法的手段について検討しましょう。

専門家に相談することで、客観的なアドバイスを得ることができ、安心して取引を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の記事では、事故物件が安く販売される理由と、購入する際の注意点について解説しました。主なポイントは以下の通りです。

• 事故物件が安くなるのは、心理的瑕疵と告知義務によるものです。
• 告知義務は、宅地建物取引業法で定められており、売主や不動産会社は、買主に対して重要な情報を告知する義務があります。
• 事故物件の購入を検討する際には、情報収集、告知内容の確認、物件の状態確認、専門家への相談など、様々な注意点があります。
• 不安な点や疑問点がある場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

事故物件の購入は、通常の物件購入よりも慎重な判断が求められます。この記事が、事故物件に関する理解を深め、安心して不動産取引を行うための一助となれば幸いです。