事故物件ってどんな物件？ 訳あり物件の家賃や住み心地について知りたい！

回答と解説

テーマの基礎知識：事故物件とは？

事故物件、いわゆる「訳あり物件」とは、過去にその物件内で人の死亡があった物件のことを指します。 具体的には、自殺や他殺、孤独死など、人が亡くなった事実がある物件を指すのが一般的です。

ただし、全ての死亡事例が事故物件に該当するわけではありません。 例えば、病死や老衰による自然死は、基本的には事故物件には含まれません。 ただし、特殊清掃（※2）が必要になるようなケース、例えば孤独死で発見が遅れた場合などは、告知義務の対象となる可能性があります。

事故物件かどうかは、その物件の売買や賃貸契約において非常に重要な情報です。 告知義務がある場合、不動産会社や大家さんは、入居希望者に対して、その事実を告知する義務があります。

（※1 告知義務：不動産取引において、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を伝える義務のこと。）

（※2 特殊清掃：孤独死や事故などにより、通常の清掃では対応できない場合に、専門業者によって行われる清掃のこと。）

今回のケースへの直接的な回答：家賃はどうなる？

今回のケースのように、アパート内で自殺があった場合、その部屋だけでなく、他の部屋の家賃にも影響があるのか、気になる方も多いでしょう。 結論から言うと、必ずしも他の部屋の家賃が安くなるわけではありません。

家賃に影響があるかどうかは、いくつかの要素によって異なります。

• 告知義務の範囲: 自殺があった部屋の入居者には、告知義務が発生します。他の部屋の入居者への告知義務は、ケースバイケースです。
• 物件の状況: 自殺があった部屋が、他の部屋から完全に隔離されている場合、他の部屋への影響は少ないと考えられます。
• 大家さんの考え方: 大家さんが、心理的な影響を考慮して、他の部屋の家賃を下げることもあります。

今回のケースでは、ご自身の部屋ではないとのことですので、まずは大家さんや不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。 家賃交渉ができる可能性もあります。

関係する法律や制度：告知義務について

事故物件に関する主な法律は、宅地建物取引業法です。 この法律は、不動産取引におけるルールを定めており、告知義務についても規定しています。

告知義務とは、不動産会社が物件の売買や賃貸契約を行う際に、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を伝える義務のことです。 事故物件の場合、過去にその物件内で人が亡くなった事実がある場合、その事実を告知する義務が生じます。

告知義務の対象となる期間は、明確に法律で定められているわけではありません。一般的には、自殺や他殺などの場合は、概ね3年間程度は告知義務が発生するとされています。 ただし、その期間は、物件の状況や社会的な状況によっても変動する可能性があります。

告知義務を怠った場合、不動産会社は、損害賠償責任を負う可能性があります。 また、契約の解除や、契約不適合責任（※3）を問われることもあります。

（※3 契約不適合責任：契約内容に適合しない場合に、売主や貸主が負う責任のこと。修繕や損害賠償などが含まれる。）

誤解されがちなポイントの整理：告知義務と心理的瑕疵

事故物件に関する誤解として、告知義務の範囲や、心理的瑕疵（※4）の考え方があります。

告知義務は、過去の死亡事例を全て告知しなければならないわけではありません。 例えば、病死や老衰による自然死は、基本的には告知義務の対象外です。 ただし、孤独死など、特殊な事情がある場合は、告知義務が発生する可能性があります。

心理的瑕疵とは、物件に住む人が、心理的な負担を感じる可能性がある瑕疵のことです。 事故物件の場合、過去に人が亡くなった事実が、心理的瑕疵に該当すると考えられます。 ただし、心理的瑕疵の判断は、個々の状況によって異なり、一概には言えません。

告知義務と心理的瑕疵は、密接に関連していますが、必ずしも同じ意味ではありません。 告知義務は、法律で定められた義務であり、不動産会社が守るべきルールです。 心理的瑕疵は、物件の価値や住み心地に影響を与える可能性のある要素であり、個々の判断によって異なります。

（※4 心理的瑕疵：物件に住む人が、心理的な負担を感じる可能性がある瑕疵のこと。事故物件などが該当する。）

実務的なアドバイスや具体例の紹介：物件選びの注意点

事故物件を選ぶかどうかは、個人の価値観や考え方によって異なります。 事故物件に抵抗がない人もいれば、強い抵抗感を持つ人もいます。

もし、事故物件を検討する場合は、以下の点に注意しましょう。

• 告知の有無を確認する: 不動産会社に、過去の死亡事例について、告知義務があるかどうかを確認しましょう。
• 物件の状況を確認する: 自殺があった部屋が、自分の部屋からどの程度離れているか、間取りや構造などを確認しましょう。
• 家賃や条件を確認する: 家賃が相場よりも安い場合、その理由を確認しましょう。
• 内見をする: 実際に物件を見て、自分の目で確認しましょう。
• 近隣住民に話を聞く: 周りの人に、その物件について何か知っていることがないか、聞いてみるのも良いでしょう。

具体例として、過去に自殺があったマンションの別の部屋に住んでいる人が、家賃が安くなった事例や、特に問題なく生活しているという事例もあります。 一方で、精神的な負担を感じて、引っ越しを検討したという事例もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士

事故物件に関する問題で、専門家に相談すべきケースもあります。

• 告知義務違反が疑われる場合: 不動産会社が、告知義務を怠っている可能性がある場合は、弁護士に相談しましょう。
• 損害賠償請求を検討する場合: 精神的な苦痛や、家賃の減額などを求める場合は、弁護士に相談しましょう。
• 物件の価値を評価したい場合: 不動産鑑定士に相談し、物件の価値を評価してもらうこともできます。
• 契約に関する疑問がある場合: 契約内容や、特約事項について、疑問がある場合は、弁護士や不動産関連の専門家に相談しましょう。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、適切なアドバイスをしてくれます。 また、交渉や訴訟などの手続きも、代行してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 事故物件とは、過去にその物件内で人の死亡があった物件のことです。
• 家賃が安くなるかどうかは、告知義務の範囲や、物件の状況、大家さんの考え方によって異なります。
• 告知義務は、宅地建物取引業法で定められており、不動産会社は、その義務を遵守しなければなりません。
• 事故物件を選ぶかどうかは、個人の価値観によって異なり、慎重に検討する必要があります。
• 問題がある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

事故物件に関する情報は、インターネットや書籍などでも入手できます。 正確な情報を収集し、ご自身の状況に合わせて、慎重に判断するようにしましょう。