事故物件って不動産屋で普通に紹介される？相場よりどのくらい安いの？徹底解説

事故物件に関する基礎知識：定義と前提

事故物件という言葉、なんとなく怖いイメージがあるかもしれませんが、まずはその定義から見ていきましょう。

事故物件とは、簡単に言うと、過去にその物件内で「人の死」があった物件のことです。ただし、全ての死が事故物件に該当するわけではありません。具体的には、

• 殺人
• 自殺
• 火災による死亡（ただし、失火など、物件の所有者や居住者に責任がない場合は対象外となることもあります）
• 孤独死（発見までに時間がかかった場合など）

などが主な対象となります。病死や老衰による自然死は、原則として事故物件には該当しません。ただし、発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合などは、告知義務が発生することがあります。

この「告知義務」が、事故物件を考える上で非常に重要です。不動産会社は、物件を売買したり賃貸したりする際に、過去にその物件で何があったのかを、買主や借主に告知する義務があります。これは、買主や借主が安心して物件を選べるようにするための、重要なルールです。

ただし、告知義務には期間の制限があります。一般的には、事件や事故が発生してから、おおよそ3年程度で告知義務がなくなるという考え方がありますが、これはあくまで目安であり、事件の性質や社会的な影響によっては、より長い期間告知義務が続くこともあります。このあたりは、後ほど詳しく解説します。

今回のケースへの直接的な回答：不動産屋での紹介と価格

さて、今回の質問である「事故物件は不動産屋で普通に紹介してもらえるのか？」という点についてですが、答えは「場合による」です。

不動産会社は、事故物件であることを隠して紹介することはできません。告知義務があるからです。したがって、事故物件であることを告知した上で、紹介することはあります。ただし、すべての不動産会社が積極的に事故物件を扱っているわけではありません。事故物件は、通常の物件よりも契約に至るまでのハードルが高くなる傾向があるため、取り扱いを避ける不動産会社も存在します。

次に、価格についてです。事故物件は、一般的に相場よりも安く取引されることが多いです。これは、心理的な抵抗感や、事件・事故が起きたことによる物件の価値の下落などが理由として挙げられます。価格の下落幅は、事件・事故の内容、物件の状態、周辺環境などによって大きく異なります。場合によっては、相場の3割から5割程度安くなることもあります。

しかし、安ければ良いというわけではありません。事故物件には、様々なリスクが伴います。例えば、

• 心理的な負担：事件・事故があった場所で生活することへの抵抗感
• 風評被害：近隣住民からの偏見や、将来的な売却・賃貸の際の不利
• 物件の劣化：事件・事故の内容によっては、物件の劣化が進んでいる可能性

などです。これらのリスクを十分に理解した上で、購入や賃貸を検討する必要があります。

関係する法律や制度：告知義務と瑕疵担保責任

事故物件に関連する法律として、まず挙げられるのが「宅地建物取引業法」です。この法律は、不動産取引の公正を目的としており、不動産会社に対して、物件に関する重要な情報を買主や借主に告知することを義務付けています。この告知義務は、事故物件についても適用され、事件・事故の内容や発生場所などを正確に伝える必要があります。

また、「民法」も重要です。民法には、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という規定があります。これは、売買契約において、物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。事故物件の場合、過去の事件・事故が、物件の価値を損なう「瑕疵」とみなされることがあります。この場合、買主は、売主に対して損害賠償を請求したり、契約を解除したりすることができます。

ただし、瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正によって、少し変更されました。改正後の民法では、「契約不適合責任」という概念が導入され、瑕疵担保責任よりも買主の保護が強化されています。契約不適合責任では、売主は、物件が契約の内容に適合しない場合、買主に対して修補請求や代金減額請求、損害賠償請求などに応じる必要があります。また、買主は、契約不適合を理由に契約を解除することもできます。

これらの法律や制度は、事故物件に関するトラブルを未然に防ぎ、買主や借主の権利を守るために重要な役割を果たしています。

誤解されがちなポイント：告知義務の範囲と期間

事故物件に関する誤解として、最も多いのが「告知義務の範囲」と「告知期間」です。

まず、告知義務の範囲についてですが、これは「どこまで告知しなければならないのか」という問題です。原則として、物件内で人が亡くなった場合は、その事実を告知する必要があります。ただし、告知義務は、物件の所有者や居住者だけでなく、不動産会社にも課せられます。不動産会社は、物件の情報を正確に把握し、買主や借主に伝える義務があります。

次に、告知期間についてですが、これは「いつまで告知しなければならないのか」という問題です。告知期間は、法律で明確に定められているわけではありません。一般的には、事件・事故が発生してから、おおよそ3年程度で告知義務がなくなるという考え方がありますが、これはあくまで目安です。事件・事故の内容や社会的な影響によっては、より長い期間告知義務が続くこともあります。

たとえば、殺人事件のように、社会的に大きな影響を与えた事件の場合、3年経過しても告知義務が続く可能性があります。一方、自然死や病死のように、社会的な影響が少ない事件の場合は、3年程度で告知義務がなくなることもあります。告知期間は、個別のケースによって判断されるため、専門家（弁護士など）に相談することが重要です。

また、告知義務は、物件の所有者が変わっても引き継がれます。つまり、一度事故物件として告知された物件は、所有者が変わっても、その事実を告知し続ける必要があります。

実務的なアドバイスと具体例：情報収集と注意点

事故物件の購入や賃貸を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 情報収集：不動産会社に相談する前に、インターネット検索などで、ある程度の情報を収集しておきましょう。ただし、インターネット上の情報は、必ずしも正確とは限りません。信頼できる情報源から情報を得るようにしましょう。
• 不動産会社への相談：事故物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。事故物件に詳しい担当者であれば、物件の詳細な情報や、注意点などを教えてくれます。
• 現地調査：可能であれば、物件の周辺環境や、物件の状態を自分の目で確認しましょう。近隣住民に話を聞くことも有効です。
• 契約前の確認：契約前に、重要事項説明書をよく確認しましょう。事故物件の場合、事件・事故の内容や、告知義務の期間などが記載されています。不明な点があれば、必ず不動産会社に質問しましょう。
• 専門家への相談：不安な点や疑問点があれば、弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、法律的な観点から、適切なアドバイスをしてくれます。

具体例として、あるマンションの一室で、孤独死があったとします。この場合、不動産会社は、その事実を告知する義務があります。告知期間は、事件・事故の内容や社会的な影響によって異なりますが、一般的には3年程度が目安となります。しかし、事件の内容によっては、3年経過後も告知義務が続く可能性があります。買主や借主は、告知内容をよく確認し、納得した上で契約する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

事故物件に関するトラブルを避けるためには、専門家への相談が重要です。具体的には、以下のような場合に相談を検討しましょう。

• 物件の告知内容に疑問がある場合：告知内容が曖昧であったり、不十分であると感じた場合は、弁護士に相談して、告知義務の範囲や、告知期間について確認しましょう。
• 契約に関する不安がある場合：契約内容に不安がある場合は、弁護士に相談して、契約書の内容をチェックしてもらいましょう。
• 損害賠償を請求したい場合：告知義務違反や、瑕疵担保責任（契約不適合責任）に基づき、損害賠償を請求したい場合は、弁護士に相談しましょう。
• 近隣トラブルが発生した場合：事故物件であることによって、近隣住民とのトラブルが発生した場合は、弁護士に相談して、適切な対応策を検討しましょう。

専門家（弁護士、不動産鑑定士など）は、法律や不動産の専門知識を持ち、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスをしてくれます。また、専門家は、あなたに代わって、不動産会社や相手方と交渉することもできます。専門家への相談は、トラブルを未然に防ぎ、あなたの権利を守るために、非常に有効な手段です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の話をまとめると、以下の点が重要です。

• 事故物件とは、過去に物件内で「人の死」があった物件のこと。ただし、すべての死が該当するわけではない。
• 不動産会社は、事故物件であることを隠して紹介することはできない（告知義務）。
• 事故物件は、相場よりも安く取引されることが多い。価格の下落幅は、事件・事故の内容などによって異なる。
• 告知義務の範囲や期間は、個別のケースによって判断される。
• 情報収集、不動産会社への相談、現地調査、契約前の確認、専門家への相談が重要。
• 不安な点や疑問点があれば、弁護士などの専門家に相談する。

事故物件は、慎重な判断が必要です。正しい知識と情報に基づき、後悔のない選択をしましょう。