事故物件って何？分かりやすく解説！動画だけじゃ理解できないあなたへ

事故物件とは？基礎知識を分かりやすく解説

事故物件とは、一般的に、過去にその物件内で人が亡くなった、または自殺や殺人などがあった物件のことを指します。不動産業界では「心理的瑕疵（しんりてき　かし）物件」とも呼ばれます。「瑕疵（かし）」とは、欠陥や問題点という意味です。つまり、心理的な理由で、住む人に抵抗感を与える可能性がある物件ということになります。

事故物件は、単に「人が亡くなった」という事実だけでなく、その死因や状況によって、物件の価値や、その後の売買・賃貸に大きな影響を与えることがあります。例えば、自然死の場合と、自殺や他殺の場合とでは、受け止められ方が異なることもあります。

今回のケースへの直接的な回答：事故物件の具体的な定義

事故物件の定義は、実は法律で明確に定められているわけではありません。しかし、一般的には、以下のケースが事故物件として扱われることが多いです。

• 物件内で人が死亡した場合（病死、事故死、自殺、他殺など）
• 物件内で自殺があった場合
• 物件内で事件（殺人など）があった場合
• 孤独死（誰にも看取られずに亡くなること）があった場合

ただし、亡くなった方の死因や状況、発見までの期間、事件性の有無などによって、その後の告知義務（後述）の範囲や期間が変わってくる場合があります。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

事故物件に関連する主な法律や制度としては、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）があります。宅建業法では、不動産業者が物件の取引を行う際に、買主や借主に重要な事項を告知する義務を定めています。この告知義務の中に、事故物件に関する情報が含まれる場合があります。

具体的には、過去に物件内で人が亡くなった事実など、買主や借主が知っていれば、その物件の購入や賃貸契約をしない可能性があるような情報は、告知しなければならないとされています。これを「重要事項説明」と言います。

告知義務の範囲や期間については、明確なルールがあるわけではありません。一般的には、告知義務は、その物件で起きた出来事が、その後の物件の利用に影響を与える可能性がある場合に発生します。例えば、事件や事故が発生した場所、その状況、事件性の有無などが考慮されます。告知期間についても、過去の判例などから、3年程度が目安とされることもありますが、ケースバイケースで判断されます。

誤解されがちなポイント：知っておきたい真実

事故物件に関して、よくある誤解として、すべての物件が告知義務の対象になるわけではない、という点があります。例えば、老衰による自然死や、病院内での死亡などは、告知義務の対象とならない場合があります。これは、その死が、物件の利用に直接的な影響を与えないと考えられるからです。

また、告知義務は、不動産業者に対して課せられるものであり、売主や貸主が個人的に告知する義務があるわけではありません。ただし、売主や貸主は、不動産業者からの質問に対して、事実を正確に伝える必要があります。もし事実を隠蔽（いんぺい）した場合、後々トラブルになる可能性があります。

もう一つの誤解として、事故物件はすべて「訳あり」で「危険」というイメージがありますが、必ずしもそうではありません。事故物件の中には、価格が安く設定されているものもあり、それを承知の上で購入し、問題なく生活している人も多くいます。ただし、心理的な抵抗感がある場合は、無理に購入したり、契約したりしない方が良いでしょう。

実務的なアドバイス：事故物件を選ぶ際の注意点

もし事故物件を検討する場合は、以下の点に注意しましょう。

• 情報収集を徹底する: 不動産業者に、物件に関する情報を詳しく確認しましょう。過去にどのような出来事があったのか、告知義務の対象となるのかなど、積極的に質問しましょう。
• 周辺環境も確認する: 物件だけでなく、周辺の環境も確認しましょう。近隣の住民からの情報も参考になる場合があります。
• 内見をする: 実際に物件を見て、自分の目で確認しましょう。物件の雰囲気や、自分がそこで生活できるかどうかを判断しましょう。
• 専門家にも相談する: 不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。専門的な視点から、物件の価値やリスクについてアドバイスをもらうことができます。
• 契約前に最終確認をする: 契約前に、重要事項説明書の内容をよく確認しましょう。不明な点があれば、必ず不動産業者に質問し、納得した上で契約しましょう。

専門家に相談すべき場合：こんな時はプロに相談を

以下のような場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 不動産業者の説明に納得できない場合
• 物件に関する情報が不足していると感じる場合
• 過去の出来事について、詳細な情報を知りたい場合
• 契約内容に不安がある場合
• 物件の価値について、客観的な評価を知りたい場合
• 心理的な不安が強く、判断に迷う場合

専門家は、法律や不動産に関する知識を持っており、あなたの状況に合わせて的確なアドバイスをしてくれます。また、専門家を通じて、不動産業者との交渉を行うこともできます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

事故物件とは、過去に物件内で人が亡くなった、または自殺や殺人などがあった物件のことです。宅建業法に基づき、不動産業者には、買主や借主に対して、重要な事項を告知する義務があります。

事故物件を選ぶ際は、情報収集を徹底し、専門家にも相談しながら、慎重に判断することが大切です。告知義務の範囲や期間は、ケースバイケースで判断されるため、一概に「〇年間」というものではありません。不明な点があれば、遠慮なく不動産業者や専門家に質問し、納得した上で契約するようにしましょう。