事故物件って実際にあるの？不動産取引の真実を徹底解説！

事故物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

不動産取引の世界では、入居者がすぐに退去してしまうような物件、つまり「事故物件」というものが存在します。これは、その物件内で過去に人が亡くなったなど、心理的な抵抗感（心理的瑕疵）を生じさせる出来事があった物件のことを指します。

具体的には、

• 自殺
• 他殺
• 孤独死（発見までに時間がかかった場合）

などが主な原因として挙げられます。ただし、病死や老衰による自然死は、原則として事故物件には該当しません。ただし、特殊清掃が必要になるほどの状況であった場合は、告知義務が発生する可能性があります。

事故物件は、その事実が入居希望者に告知されるべき重要な情報です。これは、入居者の安全を守り、安心して生活を送れるようにするためのものです。

今回のケースへの直接的な回答

はい、事故物件は実際に存在します。そして、不動産業者は、物件の売買や賃貸契約において、その物件が事故物件である場合、入居希望者に対してその事実を告知する義務があります（告知義務）。

告知義務は、入居者の契約判断に重要な影響を与える情報であるため、不動産取引における重要なルールとして定められています。もし、告知義務を怠った場合、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。

関係する法律や制度

事故物件に関連する主な法律は、宅地建物取引業法です。この法律は、不動産業者が公正な取引を行うためのルールを定めています。

具体的には、宅地建物取引業法第35条において、重要事項の説明が義務付けられています。この重要事項の中に、物件に関する告知事項が含まれており、事故物件である場合は、その事実を告知しなければならないとされています。

また、過去の判例（裁判所の判決）などから、告知すべき期間や範囲が具体的に示されています。一般的には、事件発生から一定期間（おおむね3年程度）は告知義務があるとされていますが、事件の内容や状況によっては、それ以上の期間、告知義務が発生する場合もあります。

誤解されがちなポイントの整理

事故物件に関して、よくある誤解を整理しましょう。

• すべての物件が事故物件になるわけではない：自然死や病死の場合は、原則として事故物件には該当しません。
• 告知義務の範囲：告知義務は、どこまで告知するべきか、という点で誤解されやすいです。事件の内容や状況、経過年数などによって判断が異なります。
• 告知義務違反：もし告知義務を怠った場合、契約の解除や損害賠償請求の対象となる可能性があります。

これらの誤解を解くことで、より正確な情報を得て、適切な判断ができるようになります。

実務的なアドバイスと具体例

事故物件に関する実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

入居希望者向けのアドバイス

• 物件の内見時に確認：内見時に、不動産業者に物件に関する情報を積極的に質問しましょう。
• 重要事項説明書の確認：契約前に必ず重要事項説明書を読み、事故物件に関する記載がないか確認しましょう。
• 近隣住民への聞き込み：可能であれば、近隣住民に物件に関する情報を聞いてみるのも良いでしょう。

不動産業者向けのアドバイス

• 正確な情報収集：物件に関する情報を正確に収集し、記録しておきましょう。
• 適切な告知：入居希望者に対して、物件の状況を正確に告知しましょう。
• 記録の保管：告知内容やその記録を適切に保管しておきましょう。

具体例

例えば、過去にその物件で自殺があった場合、不動産業者はその事実を告知する義務があります。告知する際には、自殺があった場所や時期、状況などを具体的に説明する必要があります。告知を怠った場合、入居者は契約を解除したり、損害賠償を請求したりすることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 事故物件であるかどうかの判断に迷う場合：専門家は、過去の判例や法律に基づいて、客観的な判断をしてくれます。
• 告知義務の範囲や期間について疑問がある場合：専門家は、個別のケースに応じて、適切なアドバイスをしてくれます。
• トラブルが発生した場合：弁護士などの専門家は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。

専門家に相談することで、適切な対応方法を知り、トラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の記事では、事故物件について、以下の点を解説しました。

• 事故物件は実際に存在し、告知義務がある。
• 告知義務は、宅地建物取引業法によって定められている。
• 告知義務の範囲や期間は、ケースバイケースで判断される。
• 入居希望者は、物件に関する情報を積極的に収集し、確認することが重要。
• 不動産業者は、正確な情報収集と適切な告知を行うことが義務付けられている。
• 専門家に相談することで、トラブルを未然に防ぐことができる。

事故物件に関する知識を深め、安心して不動産取引を行いましょう。