事故物件のマンション、2000万円でも売れない？売却の可能性を徹底解説！

売れない？事故物件の基礎知識

中古マンションの売却を検討する際、物件が「事故物件」に該当するかどうかは、非常に重要なポイントです。事故物件とは、過去にその物件内で、人が亡くなった（事件・事故・自殺など）などの事情がある物件を指します。このような物件は、心理的な抵抗感から、一般的に売却が難しく、価格も下落する傾向にあります。

定義と範囲

事故物件の定義は、実は明確に法律で定められているわけではありません。しかし、不動産業界では、過去の出来事によって、購入希望者が「心理的な瑕疵（かし）」を感じる可能性がある物件を指します。瑕疵とは、通常備わっているべき品質や性能が欠けている状態のことです。具体的には、以下のようなケースが該当します。

• 室内での自殺
• 室内での殺人
• 孤独死（発見までに時間がかかった場合）
• 火災による死亡事故

ただし、病死や老衰による自然死は、一般的に事故物件には該当しません。ただし、発見が遅れた場合などは、告知義務が発生する可能性があります。

告知義務について

売主には、物件の状況について、購入希望者に告知する義務があります。これは、不動産取引における「信義誠実の原則」に基づいています。告知すべき範囲は、その物件内で起きた出来事だけでなく、過去にその物件で起きた事件なども含まれます。告知を怠った場合、後々トラブルになる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

2000万円で売りに出しているマンションが、もし事故物件であった場合、売却が難しい可能性は確かにあります。しかし、諦める必要はありません。売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。

1. 正確な情報開示

まずは、物件が事故物件に該当するかどうかを正確に把握し、その情報を正直に開示することが重要です。隠蔽（いんぺい）することは、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。不動産会社に相談し、適切な告知方法についてアドバイスを受けましょう。

2. 価格設定の見直し

事故物件の場合、一般的に価格を下げざるを得ないことが多いです。近隣の類似物件の相場や、事故の内容、経過年数などを考慮し、適切な価格を設定する必要があります。不動産会社と相談しながら、売却戦略を立てましょう。

3. 専門家への相談

事故物件の売却は、専門的な知識や経験が必要です。不動産会社だけでなく、弁護士や不動産鑑定士などの専門家にも相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

関係する法律や制度

事故物件の売却に関係する主な法律や制度は以下の通りです。

1. 宅地建物取引業法

不動産会社は、物件の状況について、購入希望者に正確な情報を告知する義務があります。告知義務を怠った場合、罰則が科せられる可能性があります。

2. 民法

売主は、物件に瑕疵がある場合、買主に対して損害賠償責任を負う可能性があります。告知義務違反があった場合も、この責任が問われることがあります。

3. 瑕疵担保責任（現：契約不適合責任）

物件に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に対して、修補や損害賠償の責任を負います。契約不適合責任は、2020年4月の民法改正によって、瑕疵担保責任に代わって導入されました。

誤解されがちなポイントの整理

事故物件に関する誤解として、以下のようなものがあります。

1. 事故物件は絶対に売れない？

いいえ、そんなことはありません。適切な価格設定と、情報開示を行うことで、売却できる可能性は十分にあります。物件によっては、事故物件であることを理解した上で購入を検討する人もいます。

2. 告知義務は永遠に続く？

いいえ、告知義務には期間の制限はありません。しかし、事件や事故から時間が経過するにつれて、告知義務の範囲や程度は変化する可能性があります。また、事件・事故の内容や、その後の物件の利用状況によっても異なります。

3. 事故物件であることを隠して売却できる？

いいえ、絶対にやってはいけません。隠蔽して売却した場合、後々大きなトラブルに発展し、損害賠償を請求される可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

事故物件を売却する際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

1. 専門の不動産会社を選ぶ

事故物件の売却に特化した不動産会社や、実績のある不動産会社に相談しましょう。専門的な知識やノウハウを持っているので、スムーズな売却をサポートしてくれます。

2. 告知書の作成

事故の内容や、その後の状況について、詳細に記載した告知書を作成しましょう。これにより、購入希望者に対して、誠実な姿勢を示すことができます。

3. 心理的瑕疵への対策

事故の内容によっては、心理的な影響を和らげるための対策を検討しましょう。例えば、リフォームやリノベーションを行うことで、物件の印象を改善することができます。

4. 買取の検討

どうしても売却が難しい場合は、専門の買取業者に相談することも検討しましょう。買取業者は、事故物件の買取に慣れているため、スムーズに売却できる可能性があります。

具体例

あるマンションで、過去に自殺があった場合、その部屋だけでなく、同じ階の他の部屋も価格が下落する可能性があります。しかし、時間が経過し、その部屋がリフォームされ、入居者が変わるなど、状況が変化することで、価格への影響も小さくなることがあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

1. 告知義務について判断に迷う場合

何が告知義務に該当するのか、判断に迷う場合は、弁護士や不動産会社に相談しましょう。適切なアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

2. 価格設定で悩む場合

適切な価格設定は、売却の成否を左右する重要な要素です。不動産鑑定士に相談し、客観的な評価を受けることで、適正価格を把握することができます。

3. トラブルが発生した場合

売却後に、買主との間でトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。法的なアドバイスを受け、適切な対応をとることが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

事故物件の売却は、確かに難しい側面がありますが、決して不可能ではありません。今回のケースでは、以下の点が重要です。

・正確な情報開示：隠蔽は絶対にせず、正直に情報を開示しましょう。

・適切な価格設定：近隣相場や、事故の内容を考慮し、価格を見直しましょう。

・専門家への相談：不動産会社、弁護士、不動産鑑定士など、専門家のアドバイスを受けましょう。

・諦めない心：売却は時間がかかるかもしれませんが、諦めずに、粘り強く取り組みましょう。

事故物件の売却は、精神的な負担も大きいかもしれませんが、正しい知識と、適切な対応をとることで、必ず道は開けます。頑張ってください。