事故物件の価格相場は？自殺や事件があった物件の値下げ幅を徹底解説

事故物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

事故物件とは、過去にその物件内で「人の死」があった物件のことです。具体的には、自殺、他殺、孤独死などが該当します。ただし、病死や老衰による自然死は、原則として事故物件には含まれません。ただし、特殊清掃が必要になるようなケースでは、告知義務が発生する場合があります。

告知義務（こくちぎむ）とは、不動産を売買する際に、その物件に過去に起きた出来事を買い手に伝えなければならない義務のことです。この義務があるため、事故物件は通常の物件よりも価格が低くなる傾向があります。

事故物件は、心理的な抵抗感や、事件の再発リスクなどを考慮して、購入を避ける人が多いため、価格が下がる傾向にあります。しかし、事件の内容や物件の状態、周辺環境、そして購入者の価値観によって、価格は大きく変動します。

今回のケースへの直接的な回答

事故物件の価格は、一概に「〇割安」とは言えません。しかし、一般的には、通常の物件よりも価格が低く設定されることが多いです。値下げ幅は、事件の内容や発生からの経過年数、物件の状態、周辺環境などによって大きく異なります。

一般的には、1割から5割程度の値下げが目安となることが多いですが、場合によってはそれ以上の値下げになることもあります。例えば、自殺や殺人事件のような場合は、心理的な影響が大きいため、値下げ幅も大きくなる傾向があります。一方、事件から時間が経過し、物件が綺麗に修繕されている場合などは、値下げ幅が小さくなることもあります。

関係する法律や制度

事故物件に関連する主な法律や制度は、宅地建物取引業法と消費者契約法です。

• 宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）：不動産会社は、物件の売買や賃貸を行う際に、重要事項説明を行う義務があります。この重要事項説明の中で、告知義務のある事項（事故物件であることなど）を説明しなければなりません。
• 消費者契約法（しょうひしゃけいやくほう）：売主が告知義務を怠った場合や、虚偽の説明をした場合、消費者は契約を解除できる可能性があります。

また、告知義務の範囲や期間については、明確な法律上の規定はありません。一般的には、過去の事件について、社会通念上、告知が必要と判断される範囲で告知が行われます。例えば、直近の事件や、入居者の心理的な影響が大きいと判断される事件などは、告知の対象となる可能性が高いです。

誤解されがちなポイントの整理

事故物件に関して、よくある誤解を整理します。

• 「事故物件は必ず安い」という誤解：確かに事故物件は価格が安くなる傾向がありますが、必ずしも安くなるとは限りません。物件の状態や立地条件、需要と供給のバランスなどによって、価格は変動します。
• 「告知義務は永遠に続く」という誤解：告知義務には期間の制限はありませんが、事件から時間が経過するにつれて、告知の必要性が薄れることもあります。ただし、売主や不動産会社は、常に適切な判断を行う必要があります。
• 「事故物件は絶対に住んではいけない」という誤解：事故物件に住むこと自体に問題はありません。価格が安いというメリットもあります。ただし、心理的な抵抗感がある場合は、無理に住む必要はありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

事故物件の購入を検討する際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 情報収集：不動産会社から詳細な情報を収集し、事件の内容や発生状況、物件の状態などを確認しましょう。
• 現地確認：実際に物件を訪れ、周辺環境や物件の状態を確認しましょう。可能であれば、近隣住民に話を聞くことも有効です。
• 専門家への相談：不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談し、物件の価格評価や法的リスクについてアドバイスをもらいましょう。
• 心理的な準備：事故物件に住むことによる心理的な影響を考慮し、自分自身が納得できるかどうかをよく考えましょう。

具体例：

あるマンションの一室で、孤独死が発生したとします。この場合、その部屋は事故物件となります。この部屋の価格は、通常の相場よりも1割から3割程度安く設定される可能性があります。しかし、事件から時間が経過し、部屋が綺麗にリフォームされ、周辺環境も良好であれば、値下げ幅は小さくなることもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件の価格評価について疑問がある場合：不動産鑑定士に相談し、適正な価格評価をしてもらいましょう。
• 告知義務や法的リスクについて不安がある場合：弁護士に相談し、法的アドバイスを受けましょう。
• 心理的な影響で悩んでいる場合：カウンセラーや専門機関に相談し、心のケアを行いましょう。

専門家は、それぞれの専門知識に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。安心して不動産取引を行うためにも、積極的に相談しましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

事故物件の価格は、一概に「〇割安」とは言えませんが、一般的に通常の物件よりも価格が低く設定されます。値下げ幅は、事件の内容、発生からの経過年数、物件の状態、周辺環境などによって大きく異なります。

事故物件の購入を検討する際には、情報収集、現地確認、専門家への相談などを通して、慎重に判断することが重要です。心理的な影響も考慮し、自分自身が納得できる物件を選ぶようにしましょう。