事故物件の賃貸契約更新、拒絶や家賃値上げを防ぐには？専門家が解説

更新拒絶や家賃値上げのリスクと対策：専門家が解説

テーマの基礎知識：賃貸借契約と事故物件

賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）は、家を借りる人と貸す人との間で結ばれる契約のことです。この契約には、家賃や契約期間、更新に関する条件など、様々な取り決めが含まれています。

事故物件とは、過去にその物件内で人の死亡事故などが発生した物件のことです。心理的瑕疵（しんりてきかし）のある物件とも呼ばれます。事故物件であることは、賃貸契約において重要な情報であり、貸主には入居者に告知する義務があります（告知義務）。

今回のケースでは、お子様の死亡という事故があった物件であり、告知義務が発生します。しかし、告知義務は、その物件に初めて住む人に発生し、次の入居者には原則として告知義務はありません。

今回のケースへの直接的な回答：更新拒絶と家賃の値上げ

今回のケースで、2年後の契約更新時に大家が更新を拒絶したり、家賃を値上げしたりする可能性はあります。

2年の契約期間が満了すれば、大家は正当な理由があれば更新を拒絶できます。また、家賃の値上げも、契約内容や周辺の家賃相場などを考慮して行われる可能性があります。

しかし、契約内容によっては、更新や家賃に関する特別な取り決めをすることも可能です。例えば、契約期間を3年に延長する、家賃の値上げをしないという特約を設けるなどです。

関係する法律や制度：借地借家法と契約自由の原則

賃貸借契約に関する法律として、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）があります。この法律は、借主（借りる人）の権利を保護し、貸主（貸す人）との間の公平な関係を保つことを目的としています。

借地借家法では、契約期間が満了した場合でも、正当な理由がない限り、貸主は更新を拒絶できないと定められています。正当な理由とは、例えば、借主が家賃を滞納した場合や、建物を著しく損傷した場合などが該当します。

一方、契約は基本的に、当事者の合意に基づいて自由に内容を定めることができます（契約自由の原則）。そのため、更新に関する条件や、家賃の値上げに関する取り決めなども、契約書に明記することができます。

誤解されがちなポイントの整理：告知義務と契約更新

事故物件の告知義務は、あくまでも「最初の入居者」に対して発生するものであり、その後の入居者に対しては、原則として告知義務はありません。この点は誤解されやすいポイントです。

また、契約更新の際には、貸主と借主の双方が合意すれば、契約内容を変更することも可能です。例えば、契約期間を延長したり、家賃を据え置いたりするなどの取り決めをすることができます。

今回のケースでは、事故物件であることと、家賃が安いことが、契約更新に影響を与える可能性があります。大家としては、早く通常の賃料で貸したいという意向があるかもしれません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：契約時の注意点

契約前に、以下の点を確認し、対策を講じることが重要です。

• 契約内容の確認：契約書に、更新に関する条項がどのように記載されているかを確認しましょう。更新時の家賃や、更新拒絶に関する条件なども確認しておきましょう。
• 特約の検討：更新に関する特約を設けることを検討しましょう。例えば、「契約期間は3年間とする」「契約期間中の家賃は変更しない」といった特約を設けることで、更新拒絶や家賃の値上げのリスクを減らすことができます。
• 念書の作成：家賃の値上げをしないことや、一定期間は更新を拒絶しないことなどを、念書として大家に書いてもらうことも有効です。念書は、契約書の一部として扱われるため、法的効力があります。
• 交渉：大家と直接交渉し、契約条件について話し合うことも重要です。大家の意向を理解しつつ、自分の希望を伝え、双方が納得できる条件で契約を結ぶようにしましょう。

具体例として、以下のような特約を契約書に盛り込むことが考えられます。

• 「本契約は、借主が契約を遵守し、善良な居住者として生活する限り、2年間の契約期間満了後も、借主の希望により、さらに1年間更新できるものとする。」
• 「本契約期間中の家賃は、月額〇〇円とし、家賃の値上げは行わないものとする。」

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士の活用

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑で理解できない場合：契約書の内容が難解で、自分だけでは理解できない場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談し、専門的なアドバイスを受けることをおすすめします。
• 大家との交渉がうまくいかない場合：大家との交渉が難航し、自分だけでは解決できない場合は、弁護士に交渉を依頼することもできます。
• トラブルが発生した場合：契約更新に関するトラブルや、家賃の値上げに関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討することも必要です。

弁護士は、法律の専門家として、契約内容のチェックや、交渉、法的手段の助言など、様々なサポートをしてくれます。不動産鑑定士は、不動産の価値や、家賃の適正価格などを評価する専門家です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 事故物件の賃貸契約では、契約更新や家賃の値上げのリスクを考慮する必要があります。
• 契約書の内容をよく確認し、更新に関する条項や、家賃に関する取り決めを把握しましょう。
• 更新に関する特約や、家賃に関する念書を作成することで、リスクを軽減できます。
• 大家との交渉を通じて、双方が納得できる条件で契約を結ぶことが重要です。
• 契約内容が複雑な場合や、トラブルが発生した場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士）に相談しましょう。

今回のケースでは、契約前に、更新に関する特約や、家賃に関する念書を作成することで、2年後の更新拒絶や家賃の値上げのリスクを減らすことができる可能性が高いでしょう。また、大家との交渉を通じて、双方が納得できる条件で契約を結ぶことが重要です。