事故物件を隠して売る行為ってあるの？知っておくべきこと

知っておきたい！事故物件の基礎知識

不動産取引（土地や建物などの売買や賃貸）の世界では、「事故物件」という言葉が使われます。

これは、その物件内で人が亡くなった、または過去に自殺や殺人などの事件があった物件のことを指します。

人が亡くなった原因（病死、事故死、自殺、他殺など）に関わらず、心理的な抵抗感（嫌悪感）を持つ人がいるため、一般的に「事故物件」は、他の物件よりも価格が低く設定される傾向があります。

今回の質問にあるように、「事故物件」であることを隠して売買することは、大きな問題を引き起こす可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

はい、残念ながら、事故物件であることを隠して売買するケースは、実際に存在します。

売主が意図的に告知せず（隠して）、買主に売却してしまうというケースです。

これは、法律に違反する可能性があり、買主にとって大きな不利益をもたらす可能性があります。

もし、事故物件であることを隠して売買が行われた場合、買主は売主に対して、契約の解除や損害賠償を請求できる可能性があります。

関係する法律と制度

事故物件に関する売買には、主に以下の法律や制度が関係します。

• 宅地建物取引業法（以下、宅建業法）
• 民法
• 重要事項説明

まず、宅建業法では、不動産業者（宅地建物取引業者）は、物件の売買や賃貸を行う際に、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を説明する義務があります（重要事項説明）。

この中には、物件の状況に関する情報も含まれ、事故物件である場合は、その事実を告知しなければなりません。

もし、宅建業者が故意に事故物件であることを隠して売買した場合、宅建業法違反として、行政処分（業務停止命令など）や罰金が科せられる可能性があります。

一方、売主が個人の場合でも、民法の規定に基づいて、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任とは、売買契約において、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主が負う責任のことです。

事故物件であることを隠して売買した場合、買主は、契約不適合を理由に、契約の解除や損害賠償を請求できる場合があります。

見落としがちなポイント

事故物件に関する誤解として、以下の点があげられます。

• いつまで告知する義務があるの？

一般的に、人が亡くなった事実について、告知義務が発生する期間は、明確に定められていません。

しかし、過去の裁判例などから、概ね「人が亡くなった事実が、社会的に見て重要であると判断される期間」は告知すべきとされています。

具体的には、事件性のある死亡（殺人など）の場合は、長期間にわたって告知義務が続く可能性があります。

一方、病死や老衰などの自然死の場合は、時間の経過とともに告知義務が薄れる傾向があります。

• 告知義務は誰にあるの？

原則として、告知義務は売主にあります。

ただし、不動産業者（宅地建物取引業者）が仲介する場合は、業者にも告知義務が発生します。

• 告知義務違反があった場合、必ず契約解除できるの？

告知義務違反があった場合でも、必ずしも契約が解除されるわけではありません。

契約解除の可否は、事故の状況や、買主が被った損害の程度、契約の目的などを考慮して判断されます。

場合によっては、損害賠償のみで解決することもあります。

実務的なアドバイスと具体例

事故物件かどうかを見分けるためには、以下の点に注意しましょう。

• 情報収集

まずは、インターネット検索や近隣住民への聞き込みなど、情報収集を積極的に行いましょう。

特に、過去にその物件で事件や事故があったという噂がないか、注意深く確認しましょう。

• 重要事項説明の確認

不動産業者から重要事項説明を受ける際には、物件の状況に関する説明をしっかりと確認しましょう。

もし、少しでも気になる点があれば、業者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。

• 契約書の内容確認

売買契約書には、物件の状況に関する条項が記載されている場合があります。

契約書の内容をよく確認し、不明な点があれば、弁護士などの専門家に相談しましょう。

具体例：

ある男性が、中古マンションを購入しました。入居後、近隣住民から「以前、この部屋で自殺があった」と聞かされました。

男性は売主に確認しましたが、売主は「そのような事実は知らない」と回答。

男性は、売主が事故物件であることを隠して売買したとして、弁護士に相談し、損害賠償請求の手続きを進めました。

専門家に相談すべき場合

以下のような場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 事故物件の可能性がある場合

物件について、少しでも不安な点がある場合は、専門家に相談して、客観的な意見を聞きましょう。

• 告知義務違反が疑われる場合

売主が事故物件であることを隠して売買した疑いがある場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討しましょう。

• 損害賠償請求を検討する場合

事故物件であることを隠されて損害を被った場合は、弁護士に相談し、損害賠償請求の手続きを進めましょう。

まとめ

今回の重要なポイントをまとめます。

• 事故物件を隠して売る行為は、違法行為となる可能性があります。
• 売主には、事故物件であることを告知する義務があります。
• 買主は、情報収集や重要事項説明の確認を通じて、事故物件かどうかを慎重に判断しましょう。
• 少しでも不安な点があれば、専門家に相談しましょう。

不動産の売買は、人生において大きな決断です。

後悔のないように、しっかりと情報収集を行い、慎重に判断することが大切です。