二つの住宅ローンは組める？マンション購入と賃貸、二重ローンについて解説

住宅ローン二重債務、基礎知識：住宅ローンとは？

住宅ローンとは、住宅の購入やリフォーム費用を借り入れるためのローンです。 銀行や信用金庫、信用組合、または住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などの金融機関から融資を受けます。 住宅ローンを借りる際には、担保（万が一返済できなくなった場合に備えて、金融機関に提供する資産。多くは購入する住宅そのもの）を設定するのが一般的です。

住宅ローンには様々な種類があり、金利タイプ（固定金利、変動金利など）や返済期間、借り入れ条件などが異なります。 住宅ローンを検討する際には、自身の収入やライフプラン、将来的な金利変動リスクなどを考慮して、最適なものを選ぶ必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：二重ローンは可能？

結論から言うと、住宅ローンを二つ組むことは可能です。 しかし、金融機関は、住宅ローンの審査において、複数の住宅ローンを抱えることによるリスクを非常に重視します。 つまり、審査が厳しくなる傾向にあります。

今回のケースでは、

• 現在所有しているマンションを賃貸に出す
• 新たに別のマンションを購入する

という状況です。 この場合、二重ローンの状態になります。 金融機関は、

• 現在のマンションからの家賃収入
• 質問者の収入
• その他の資産

などを総合的に判断して、二つ目の住宅ローンの融資可否を決定します。

関係する法律や制度：住宅ローンの審査基準

住宅ローンに関する法律というものは直接的にはありませんが、金融機関は、

• 民法（債権に関する規定）
• 金融商品取引法

などの関連法規を遵守しながら、独自の審査基準を設けています。 審査基準は、金融機関によって異なり、

• 申込者の年齢
• 年収
• 職業
• 勤続年数
• 信用情報
• 他の借入状況
• 物件の価値
• 担保評価

などを総合的に評価します。 特に、

• 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）
• 債務負担率（年収に対するすべての借入の年間返済額の割合）

は、重要な審査項目です。

今回のケースでは、

• 既存のマンションのローン残高
• 新しいマンションの購入価格
• 賃貸収入
• 質問者の年収

などを考慮して、返済能力が十分にあると判断されれば、二つ目の住宅ローンが承認される可能性があります。

誤解されがちなポイント：二重ローンに関する注意点

多くの人が「住宅ローンは一つしか組めない」と誤解していますが、これは正確ではありません。 住宅ローンを二つ以上組むことは可能ですが、審査が厳しくなることや、いくつかの注意点があります。

誤解されがちなポイントを以下にまとめます。

• 返済能力の評価：金融機関は、二重ローンを組むことによる返済リスクを非常に重視します。 既存のローンと新しいローンの両方を、問題なく返済できるだけの収入があるか、厳しく審査します。
• 担保評価：二つ目の住宅ローンの担保となる物件の価値も重要です。 担保割れ（ローンの残高が物件の価値を上回ること）のリスクがないか、慎重に評価されます。
• 賃貸収入の評価：既存のマンションを賃貸に出す場合、家賃収入が安定的に得られるかどうかも審査の対象となります。 空室リスクや家賃滞納のリスクも考慮されます。
• 総返済額の増加：二重ローンを組むと、月々の返済額が増加し、家計への負担が大きくなります。 計画的な資金管理が必要です。

実務的なアドバイス：二重ローンを組むための準備

二重ローンを検討する際には、以下の点を事前に準備しておくことが重要です。

• 資金計画の策定：月々の返済額や、将来的な金利上昇リスクなどを考慮した、詳細な資金計画を立てましょう。 賃貸収入の見込みや、万が一の際の予備資金も考慮に入れる必要があります。
• 情報収集：複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討し、金利タイプや借り入れ条件などを比較しましょう。 専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談するのも良いでしょう。
• 事前審査：実際に住宅ローンの申し込みをする前に、事前審査を受けて、融資の可能性や借り入れ可能額を確認しましょう。
• 現在のマンションの管理：賃貸に出すマンションの管理方法（自主管理か管理会社への委託か）を決定し、入居者募集や契約手続きなど、賃貸経営に関する準備を進めましょう。
• 税金対策：不動産所得税や固定資産税など、賃貸経営に伴う税金についても、事前に調べておきましょう。

専門家に相談すべき場合：専門家の活用

二重ローンに関する判断は、個々の状況によって異なります。 専門家への相談を検討すべきケースとしては、以下のようなものが挙げられます。

• 住宅ローンに関する知識が不足している場合：住宅ローンの種類、金利、審査基準など、基本的な知識がない場合は、専門家のアドバイスを受けることで、より適切な選択をすることができます。
• 資金計画に不安がある場合：収入や支出、将来的なライフプランなどを考慮した、詳細な資金計画を立てるのが難しい場合は、ファイナンシャルプランナーに相談することで、客観的なアドバイスを受けることができます。
• 賃貸経営に関する知識がない場合：マンションを賃貸に出す際の、入居者募集、契約手続き、管理方法、税金対策など、賃貸経営に関する知識がない場合は、不動産会社や賃貸管理会社に相談することで、適切なサポートを受けることができます。
• 複数の金融機関を比較検討したい場合：複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討したい場合は、住宅ローンアドバイザーに相談することで、最適な商品を見つけるためのアドバイスを受けることができます。

専門家への相談は、より安全で確実な選択をするための有効な手段です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンは二つ組むことは可能だが、審査は厳しくなる。
• 金融機関は、返済能力、担保評価、賃貸収入などを総合的に判断する。
• 資金計画の策定、情報収集、事前審査など、事前の準備が重要。
• 専門家への相談は、より安全な選択をするための有効な手段。

今回のケースでは、現在のマンションを賃貸に出し、新たに別のマンションを購入することで、二重ローンを検討しています。 慎重な資金計画と、専門家への相談を通じて、最適な選択をしてください。