二番抵当・三番抵当解除！買受金額が低い場合の交渉と弁済割合、損切り基準を徹底解説

【背景】
* 私が所有する不動産に、第一抵当権（金融機関）、第二抵当権、第三抵当権（いずれも信販会社）が設定されています。
* 不動産売却の打診を受けましたが、提示された金額では、第二、第三抵当権を抹消できるだけの金額ではありません。
* そこで、第二、第三抵当権の抹消交渉について、誰が主体となって行うべきか、また弁済割合や金融機関の損切り基準について知りたいです。

【悩み】
* 第二、第三抵当権の抹消交渉は、私（所有者）だけで行うべきか、第一抵当権者（金融機関）と共同で行うべきか迷っています。
* 買受金額が低い場合、弁済金額はどのように按分されるのでしょうか？
* 金融機関や信販会社は、どの程度の回収率であれば損切り（担保権の解除）に応じるのでしょうか？

所有者と第一抵当権者で交渉、弁済割合は優先順位順

テーマの基礎知識：抵当権と弁済

抵当権とは、債務者が債権者（お金を貸してくれた人）に対して債務を履行しなかった場合に、担保として設定された不動産を売却して債権を回収できる権利のことです（担保不動産）。複数の抵当権が設定されている場合、優先順位（第一抵当権、第二抵当権…）によって弁済の順番が決まります。優先順位の高い抵当権者から先に弁済を受けます。

今回のケースへの直接的な回答：交渉と弁済割合

今回のケースでは、所有者であるあなたが第二、第三抵当権者との交渉を主導することになります。しかし、第一抵当権者（金融機関）の合意を得ることが非常に重要です。なぜなら、売却代金からまず第一抵当権の弁済が行われるため、第一抵当権者の同意なしに売却を進めることは難しいからです。

買受金額が400万円の場合の弁済は、以下のようになります。

1. **第一抵当権者（500万円）：** 400万円を全額弁済。残りの100万円は債権放棄（損失）となります。
2. **第二、第三抵当権者（計100万円）：** 弁済はゼロとなります。

関係する法律や制度：民法

抵当権に関する規定は、日本の民法に定められています。特に、抵当権の順位、弁済の優先順位、競売手続きなどが規定されています。

誤解されがちなポイント：所有者の責任

所有者は、抵当権を設定した不動産を売却する際、全ての抵当権者と交渉し、合意を得る必要があります。所有者だけで勝手に売却を進めてしまうと、抵当権者から法的措置を取られる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例：交渉戦略

第一抵当権者との交渉では、売却額の不足分をどのように補填するかを明確にする必要があります。例えば、所有者が不足分を負担する、もしくは第一抵当権者が損失を一部負担するなどの方法が考えられます。信販会社は、回収率の低い案件には、損失を覚悟で担保権を放棄する場合もあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士・司法書士

抵当権の抹消や売買契約に関するトラブルは複雑な場合があります。交渉が難航したり、法的知識が不足している場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、法的リスクを最小限に抑え、最善の解決策を提案してくれます。

まとめ：重要なポイントのおさらい

* 複数の抵当権がある場合、弁済は優先順位に従って行われます。
* 所有者は、全ての抵当権者との交渉が不可欠です。
* 第一抵当権者の同意なしに売却を進めることは困難です。
* 法律や手続きに不慣れな場合は、専門家に相談しましょう。

今回のケースのように、買受金額が抵当権額を下回る場合は、各抵当権者との交渉が非常に重要になります。交渉は、時間と労力を要する可能性があるため、早めの専門家への相談がおすすめです。