亡父名義の田舎土地、相続と売却の最適な登記手続きとは？分筆、測量、司法書士選びの疑問を解消！

【背景】
* 4年前に亡くなった父名義の田舎の土地（更地約100坪）を、20年ほど前から親戚Aと他人Bに駐車場として貸しています。
* 法定相続人は母と私を含む子2人の3人ですが、母は高齢のため、子2人で共有名義に変更したいと考えています。
* 最近、親戚Aとの貸借トラブルがあり、土地への未練がないため、AとBへの土地の譲渡（売却または無償）を検討しています。

【悩み】
* 土地を分割して売却する場合、金銭的にも効率的にも最適な登記手続きが知りたいです。
* 分筆登記に必要な測量に立ち会う必要があるか、遠方から容易に出向けない場合の対応を知りたいです。
* 土地をまとめて売却する場合、分筆登記や測量の手続きは必要ないのか知りたいです。
* 土地の手続きを司法書士／土地家屋調査士に依頼する場合、地元の業者に依頼すべきか、土地近くの業者に依頼すべきか迷っています。

相続登記後、状況に応じて分筆登記、売買契約、所有権移転登記を行います。

相続登記と売却手続き：最適な流れと注意点

相続登記（前提知識）

まず、亡父名義の土地の相続登記が必要です。相続登記とは、亡くなった方の所有していた不動産の所有権を相続人に移転する手続きです。（登記簿に所有者情報を変更すること）。相続人が複数いる場合は、共有（複数人で所有）となります。今回のケースでは、母と質問者様を含む子2人で共有となります。この手続きは、相続開始後（亡くなった時点）から3ヶ月以内に申請するのが望ましいですが、期限はありません。

今回のケースへの直接的な回答：最適な手続き

質問者様の状況を考慮すると、以下の流れが最も効率的かつ経済的です。

1. **相続登記：** まず、母と質問者様2名で相続登記を行い、土地の所有者を「母と子2人の共有」に変更します。
2. **分筆登記（必要に応じて）：** AさんとBさんにそれぞれ売却する場合は、土地を2区画に分筆する必要があります。（分筆登記：一つの土地を複数の土地に分割する登記）。測量が必要になります。まとめて売却する場合は、このステップは不要です。
3. **売買契約：** AさんとBさんそれぞれと売買契約を締結します。
4. **所有権移転登記：** 売買契約に基づき、所有権をAさんとBさんに移転する登記を行います。

関係する法律や制度

* **相続法：** 相続人の範囲や相続分の決定、相続手続きに関する法律です。
* **不動産登記法：** 不動産の所有権や権利関係を登記する法律です。
* **土地家屋調査士法：** 土地家屋調査士の業務内容や資格に関する法律です。

誤解されがちなポイント：まとめて売却すれば手続きが簡単？

まとめて売却する場合、分筆登記は不要ですが、相続登記は必ず必要です。また、買主が見つかりやすいかどうかは、市場状況によります。必ずしもまとめて売却の方が簡単とは限りません。

実務的なアドバイス：測量と司法書士・土地家屋調査士の選定

測量には専門業者が必要で、立ち会いが必要な場合もあります。しかし、遠方にお住まいの場合は、代理人（司法書士など）に委任することも可能です。

司法書士・土地家屋調査士は、土地の所在地が近い方が、現地調査が容易で、迅速な対応が期待できます。しかし、信頼できる地元の専門家を選ぶことも重要です。複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続登記や分筆登記、売買契約など、不動産に関する手続きは複雑です。少しでも不安な点があれば、司法書士や土地家屋調査士に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、スムーズに手続きを進めることができます。特に、親戚とのトラブルを抱えている場合は、専門家の介入が重要です。

まとめ：手続きの流れと専門家への相談

亡父名義の土地の相続と売却には、相続登記、分筆登記（必要に応じて）、売買契約、所有権移転登記といった複数のステップが必要です。遠方にお住まいの場合でも、司法書士や土地家屋調査士に依頼することで、手続きをスムーズに進めることができます。不明な点や不安な点があれば、専門家への相談を検討しましょう。手続きを進める前に、複数の専門家から見積もりを取り、比較検討することが重要です。