令和6年相続登記義務化！共有持分土地の処分方法と注意点～名義人不明、低価な土地の賢い相続対策～

回答と解説

共有持分の基礎知識

共有持分とは、一つの不動産を複数の人が所有する状態です。 例えば、土地の所有権をAさんとBさんがそれぞれ半分ずつ持つ場合、AさんとBさんはそれぞれ1/2の共有持分を有していると言います。今回のケースでは、30名近い方が共有者であり、質問者様の持分は全体の1/4～1/3程度ということになります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、費用をかけずに共有持分土地を処分したいと考えています。 低価で名義人不明者もいる状況では、売却による利益は期待できません。 そのため、売却ではなく、**所有権の放棄（相続放棄）**が現実的な選択肢となります。

関係する法律や制度

相続登記義務化は、令和6年4月から開始されます（民法改正）。これは、相続によって不動産の所有権が移転した場合、一定期間内に登記をする義務を課すものです。 また、共有持分の土地を処分するには、民法に基づき、**共有者の全員の同意**が必要です。 名義人不明の共有者がいる場合は、裁判所を通じて**不在者訴訟**を行う必要があるかもしれません。

誤解されがちなポイントの整理

* **「相続放棄」と「土地の放棄」は違います。** 相続放棄は、相続そのものを放棄することです。土地の放棄は、土地の所有権を放棄することです。今回のケースでは、相続は既に発生しており、相続放棄はできません。土地の所有権を放棄する必要があります。
* **放棄は簡単ではありません。** 共有者の全員の同意を得なければ、所有権を放棄できません。 名義人不明者の所在確認や、同意を得るための手続きに時間がかかります。
* **費用が全くかからないわけではありません。** 弁護士や司法書士に相談する費用、裁判費用などが発生する可能性があります。ただし、売却に比べて費用は抑えられる可能性が高いです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **共有者への連絡:** まず、連絡が取れる共有者全員に、土地の現状と処分を検討していることを伝えましょう。
2. **協議による放棄:** 共有者全員が土地の放棄に同意すれば、比較的スムーズに手続きを進められます。 この場合、放棄に関する合意書を作成することが重要です。
3. **不在者訴訟:** 連絡が取れない共有者がいる場合は、裁判所に不在者訴訟を提起する必要があります。 これは専門家（弁護士や司法書士）の助けが必要となるでしょう。
4. **行政への相談:** 市町村役場などの行政機関に相談することで、手続きの方法や必要な書類についてアドバイスをもらえる場合があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

名義人不明者が多い、共有者が多い、相続手続きに不慣れといった状況では、弁護士や司法書士に相談することを強くお勧めします。専門家は、法律的な手続きや、費用を抑えるための適切な方法をアドバイスしてくれます。 特に、不在者訴訟が必要となる場合は、専門家の知識と経験が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

低価で名義人不明の共有持分土地を処分するには、売却ではなく、共有者全員の合意による所有権放棄が現実的です。 手続きには時間と費用がかかりますが、専門家への相談を検討することで、費用を抑えつつ効率的に手続きを進めることができます。 相続登記義務化を踏まえ、早めの対応が重要です。 放置すると、将来的な負担が増える可能性があります。