テーマの基礎知識：任意売却と自己破産
任意売却と自己破産は、どちらも住宅ローンを支払えなくなった場合の選択肢です。それぞれの基本的な意味合いを理解しておきましょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（多くの場合、住宅ローンを貸した金融機関）の同意を得て、不動産を売却することです。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、債務者（住宅ローンの借り主）の負担を減らすことができます。
一方、自己破産は、裁判所に申し立てて、自身のすべての財産を処分し、借金の返済を免除してもらう手続きです。自己破産をすると、基本的にすべての借金の返済義務がなくなりますが、信用情報に傷がつき、一定期間、新たな借入れやクレジットカードの利用などができなくなります。
今回のケースへの直接的な回答：自己破産と売却価格
質問者様の場合、自己破産を検討することで、保証会社の対応が変わる可能性があるかどうかという点が大きな関心事です。残念ながら、自己破産をすることによって、必ずしも売却価格が下がるわけではありません。
自己破産の事実を伝えたとしても、保証会社が売却価格を下げるかどうかは、保証会社の判断と、その時の状況によって大きく左右されます。保証会社としては、競売よりも任意売却で高い金額で売却できるのであれば、その方が損失を少なくできるというメリットがあります。しかし、保証会社にも様々な事情があり、必ずしも合理的な判断をするとも限りません。
自己破産を検討していることを伝えることで、保証会社が態度を軟化させ、売却価格の交渉に応じる可能性はゼロではありません。しかし、それはあくまで可能性の一つであり、確実なものではありません。
関係する法律や制度：債権者と債務者の関係
今回のケースでは、住宅ローンに関する契約と、保証会社との保証契約が関係しています。
住宅ローン契約では、債務者（質問者様）は金融機関に対して住宅ローンの返済義務を負います。もし返済が滞った場合、金融機関は担保となっている不動産を処分し、債権を回収する権利を持ちます。
保証会社との保証契約は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、保証会社が債務者に代わって金融機関に返済を行うというものです。保証会社は、債務者の代わりに返済を行った後、債務者に対して求償権（立て替えたお金を返してもらう権利）を持ちます。
自己破産した場合、原則として、住宅ローン債務も保証会社に対する求償権も、免責の対象になります。ただし、住宅ローンを担保とする抵当権は消滅しません。そのため、自己破産後も、金融機関や保証会社は、不動産を競売にかけることができます。
誤解されがちなポイント：保証会社の立場
今回のケースで、誤解されがちなポイントは、保証会社の立場です。保証会社は、債務者のために動いているわけではありません。彼らの主な目的は、保証した債務を回収し、自社の損失を最小限に抑えることです。
質問者様が「競売にかけるよりも任意売却の方が良いはずだ」と考えているように、一般的にはその通りです。しかし、保証会社には、その判断を左右する様々な要因があります。
例えば、保証会社がすでに債務者の代わりに住宅ローンを返済している場合、彼らはすでに損失を被っています。その損失を少しでも減らそうと、強硬な態度を取ることもあります。また、保証会社には、それぞれの事情や、会社としての対応方針があるため、一概に「なぜ価格を下げないのか」を判断することはできません。
実務的なアドバイスや具体例：専門家との連携
任意売却がうまくいかない場合、専門家である弁護士や不動産会社（任意売却専門業者）に相談することが重要です。彼らは、債権者との交渉や、最適な売却方法の提案など、様々なサポートを提供してくれます。
具体的には、以下のようなサポートが期待できます。
- 債権者との交渉代行：弁護士は、専門的な知識と経験に基づき、債権者との交渉を代行し、売却価格の調整や、売却条件の交渉を行います。
- 売却戦略の立案：不動産会社（任意売却専門業者）は、物件の状況や市場動向を分析し、最適な売却戦略を立案します。
- 自己破産に関するアドバイス：弁護士は、自己破産に関する手続きや、その後の生活に関するアドバイスを行います。
例えば、あるケースでは、弁護士が債権者との交渉を行い、売却価格を下げることができ、任意売却を成功させた例があります。また、別のケースでは、不動産会社が、物件の魅力を最大限に引き出すための販売戦略を立て、早期に売却を成功させた例もあります。
専門家と連携することで、より良い結果を得られる可能性が高まります。
専門家に相談すべき場合とその理由：状況打開の可能性
今回のケースでは、以下の理由から、専門家への相談が不可欠です。
- 保証会社との交渉が難航している：保証会社との交渉がうまくいかない場合、専門家が間に入り、状況を打開できる可能性があります。
- 自己破産を検討している：自己破産は、人生における大きな決断です。弁護士に相談し、手続きやその後の影響について、詳しく説明を受ける必要があります。
- 売却の見通しが立たない：任意売却専門業者に依頼しているものの、売却が進まない場合、他の方法や戦略を検討する必要があります。専門家は、様々な選択肢を提示し、最適な方法を提案してくれます。
専門家は、豊富な知識と経験に基づき、あなたの状況に合わせたアドバイスを提供してくれます。一人で悩まず、専門家の力を借りることが、問題解決への第一歩となります。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問の重要ポイントをまとめます。
- 任意売却が長期間うまくいかない場合、保証会社との交渉が難航している場合、自己破産を検討している場合は、専門家（弁護士、不動産会社）に相談しましょう。
- 自己破産を検討することで、保証会社の対応が変わる可能性はありますが、確実ではありません。
- 保証会社は、債務者のために動いているのではなく、自社の損失を最小限に抑えることを目的に行動します。
- 専門家は、債権者との交渉や、最適な売却方法の提案など、様々なサポートを提供してくれます。
状況を打開するためには、専門家の力を借り、冷静に状況を分析し、最適な選択肢を選ぶことが重要です。
