任意売却で不動産会社は報酬を得られない？売れない場合の疑問を解説

【背景】

知人が住宅ローンの支払いが厳しくなり、任意売却を検討している。
債権者（お金を貸した側）から任意売却を勧められ、不動産会社に売却を依頼した。
任意売却期間内に売却できなかった場合、競売（裁判所が強制的に売却すること）になる可能性がある。

【悩み】

任意売却期間内に売れなかった場合、不動産会社は報酬を受け取れないのか疑問に思っている。
もし報酬が得られない場合、不動産会社が積極的に売却活動を行わない可能性はあるのか不安。
債権者が不動産会社に売却活動費用を保証することはあるのか知りたい。

不動産会社は売却成立時に報酬を得ます。売れなければ報酬はなく、債権者からの費用保証も一般的ではありません。

任意売却における不動産会社の役割と報酬の仕組み

任意売却について、不動産会社がどのような役割を担い、どのように報酬を得るのか、基礎知識から見ていきましょう。

テーマの基礎知識（任意売却と不動産会社の役割）

住宅ローンの返済が滞り、このままでは家を手放さなければならない状況になった場合、いくつかの選択肢があります。その一つが「任意売却」です。これは、住宅ローンの債権者（金融機関など）の同意を得て、不動産を売却する方法です。

競売（裁判所が強制的に売却すること）と異なり、より高い価格で売却できる可能性があり、引越し費用などの交渉も可能になるなど、売主（家を売る人）にとって有利な点が多いです。

不動産会社は、この任意売却の仲介を担います。具体的には、

売却物件の調査
販売活動（広告掲載、内覧対応など）
買主との交渉
売買契約の締結
引き渡し手続き

など、売却を成功させるために様々な業務を行います。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の核心である、不動産会社の報酬についてですが、任意売却の場合、不動産会社は、売却が成立した場合にのみ報酬を受け取ることができます。

もし、任意売却期間内に売却が成立しなければ、不動産会社は報酬を得ることができません。これは、不動産売買の仲介における一般的なルールです。売れなければ、不動産会社は売主からも債権者からも報酬を受け取れないのです。

売却できなかった場合、不動産会社が費やした労力や費用は、原則として自己負担となります。

関係する法律や制度

不動産売買に関する主な法律は「宅地建物取引業法」です。この法律は、不動産会社の業務や報酬について定めています。

報酬については、売買価格に応じて上限が定められており、売買価格の3% + 6万円（消費税別途）が上限です。これは、売主と買主の双方から受け取れる報酬の合計額です。

任意売却の場合、売主は住宅ローンの残債を抱えていることが多く、報酬は売却代金の中から支払われるのが一般的です。

誤解されがちなポイントの整理

「売れなければ報酬がない」という点は、不動産会社が任意売却に消極的になるのではないか、という誤解を生みやすいポイントです。

しかし、

不動産会社は、売却を成功させることで、将来的な顧客獲得や、他の案件への繋がりを期待できます。
任意売却は、不動産会社にとっても専門知識や経験を活かせる分野であり、実績を積むことで信頼を得ることができます。

などの理由から、売却に積極的に取り組む不動産会社がほとんどです。

ただし、残債が高額で売却価格を下げにくい場合、不動産会社は、売却活動に慎重になる可能性はあります。
しかし、これは「手を抜く」というよりは、より慎重に、かつ、売主と債権者の双方にとって最善の策を探るため、と言えるでしょう。

また、債権者が不動産会社に売却活動費用を保証することは、一般的ではありません。

ただし、売却活動が長期間にわたる場合や、特別な事情がある場合は、債権者との間で別途費用について合意がなされる可能性はあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

任意売却を検討する際、不動産会社選びは非常に重要です。以下に、良い不動産会社を選ぶためのポイントをいくつかご紹介します。

任意売却の実績が豊富であるか
債権者との交渉力があるか
売主の状況を理解し、親身になってくれるか
売却活動の進捗状況を丁寧に報告してくれるか

複数の不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討することをお勧めします。各社の担当者と面談し、信頼できると感じた会社に依頼しましょう。

また、任意売却においては、売主と債権者、不動産会社の三者間で密なコミュニケーションを取ることが重要です。売主は、自分の状況や希望を正直に伝え、不動産会社や債権者と積極的に情報共有しましょう。

具体例として、

売主が、引越し費用や生活費の確保を希望する場合、不動産会社は債権者と交渉し、売却代金の中からこれらの費用を捻出できるよう働きかけることがあります。
売却活動が長期化しそうな場合、不動産会社は、債権者に対して、売却期間の延長や、販売戦略の見直しを提案することがあります。

など、不動産会社は、売主の状況に合わせて、様々なサポートを行います。

専門家に相談すべき場合とその理由

任意売却は、専門的な知識や経験が必要となる分野です。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

住宅ローンの返済が滞り、今後の見通しが立たない場合
任意売却の手続きについて、詳しく知りたい場合
債権者との交渉がうまくいかない場合
競売になる可能性があり、不安を感じている場合

相談先としては、

不動産会社
弁護士
司法書士
住宅ローン専門のコンサルタント

などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる視点からアドバイスをしてくれます。複数の専門家に相談し、自分にとって最適な解決策を見つけましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

不動産会社は、任意売却が成立した場合にのみ報酬を得ます。売れなければ報酬は発生しません。
売却できなかった場合、不動産会社は、費やした労力や費用を原則として自己負担します。
不動産会社は、売却を成功させるために、様々な業務を行います。
不動産会社選びは重要であり、実績や交渉力、親身な対応などを考慮して選びましょう。
専門家への相談も検討し、自分にとって最適な解決策を見つけましょう。

任意売却は、複雑な手続きを伴いますが、専門家のサポートを得ながら、冷静に対処することで、より良い結果を得られる可能性があります。