任意売却で物件を手放したい！支払い能力があっても連帯保証人の同意は必要？

回答と解説

任意売却とは？基礎知識をわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった場合に、債権者（お金を貸した人、今回の場合は金融機関）の合意を得て、不動産を売却する方法です。通常、住宅ローンを滞納すると、競売（裁判所が不動産を強制的に売却すること）になる可能性があります。任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、売却後も債務（借金）の残りを減らすことができるというメリットがあります。

今回の質問者さんのように、住宅ローンの支払いは問題なく続けられるものの、物件が不要になったという状況でも、任意売却を選択することは可能です。ただし、任意売却は、債権者である金融機関の合意が不可欠です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者さんの場合、住宅ローンの支払いは滞納していないため、競売になる可能性は低いと考えられます。しかし、物件を売却したいという希望がある場合、任意売却という選択肢を検討できます。

連帯保証人の承諾は、任意売却を行う上で直接的に必要ではありません。連帯保証人は、債務者が返済できなくなった場合に代わりに返済する義務を負う人です。しかし、任意売却においては、債権者である金融機関が売却に同意するかどうかが重要になります。金融機関は、売却によって回収できる金額や、今後の債務者の返済能力などを考慮して、任意売却を認めるかどうかを判断します。

したがって、今回のケースでは、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談し、任意売却が可能かどうか、どのような手続きが必要なのかを確認することが重要です。

任意売却に関係する法律や制度

任意売却に関連する主な法律や制度としては、民法や、住宅ローンの契約内容があります。

• 民法: 債権（お金を貸す権利）と債務（お金を返す義務）に関する基本的なルールを定めています。任意売却は、債権者と債務者の合意に基づいて行われるため、民法の契約に関する規定が適用されます。
• 住宅ローンの契約内容: 住宅ローンの契約書には、不動産を担保として提供することや、ローンの返済が滞った場合の対応などが記載されています。任意売却を行う場合、この契約内容に従って手続きを進めることになります。

また、任意売却は、不動産に関する専門的な知識が必要となるため、不動産会社や弁護士などの専門家のサポートを受けることが一般的です。これらの専門家は、任意売却の手続きを円滑に進めるためのアドバイスやサポートを提供します。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却について、よくある誤解を整理します。

• 連帯保証人の同意が必要: 任意売却を行う上で、連帯保証人の同意は必須ではありません。しかし、連帯保証人は、債務者が返済できなくなった場合に代わりに返済する義務を負うため、任意売却の結果によって、その影響を受ける可能性があります。任意売却を行う際には、連帯保証人にも状況を説明し、理解を得ることが望ましいでしょう。
• 必ず高く売れる: 任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いですが、必ずしもそうとは限りません。不動産の状況や、市場の状況によって、売却価格は変動します。
• すぐに売却できる: 任意売却は、債権者との交渉や、売却活動に時間がかかる場合があります。売却が完了するまでの期間は、ケースによって異なります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

任意売却を検討する際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• まずは金融機関に相談: 任意売却を行うためには、まず住宅ローンを借りている金融機関に相談し、任意売却が可能かどうか、どのような手続きが必要なのかを確認しましょう。
• 専門家への相談: 任意売却は、専門的な知識が必要となるため、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家は、状況に応じたアドバイスやサポートを提供してくれます。
• 売却価格の査定: 不動産会社に依頼して、売却価格の査定を受けましょう。売却価格は、任意売却を進める上で重要な要素となります。
• 売却活動の準備: 売却活動を行うためには、物件の情報を整理したり、内覧の準備をしたりする必要があります。
• 売却後の計画: 売却後の生活について、事前に計画を立てておきましょう。賃貸住宅を借りる場合は、家賃や初期費用などを考慮する必要があります。

具体例

例えば、Aさんは、転勤が決まり、現在住んでいる家が不要になりました。住宅ローンの残債がありましたが、支払いに問題はありません。Aさんは、まず金融機関に相談し、任意売却が可能かどうかを確認しました。金融機関との交渉の結果、任意売却が認められ、不動産会社に依頼して売却活動を開始しました。Aさんは、売却後の賃貸住宅探しも並行して行い、無事に売却と同時に新居を見つけることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 任意売却の手続きが複雑で、自分だけでは対応できない場合: 任意売却には、債権者との交渉や、売買契約の締結など、様々な手続きが必要です。これらの手続きが複雑で、自分だけでは対応できないと感じた場合は、専門家に相談しましょう。
• 債権者との交渉がうまくいかない場合: 債権者との交渉が難航している場合は、専門家に相談して、交渉をサポートしてもらうことができます。
• 売却価格や、売却後の債務の残額について不安がある場合: 売却価格や、売却後の債務の残額について不安がある場合は、専門家に相談して、適切なアドバイスを受けましょう。
• 法的トラブルが発生する可能性がある場合: 任意売却に関する法的トラブルが発生する可能性がある場合は、弁護士に相談しましょう。

専門家は、任意売却に関する豊富な知識と経験を持っており、状況に応じた適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 任意売却は、住宅ローンの支払いに問題がない場合でも、物件を手放したい場合に選択できる方法です。
• 任意売却を行うためには、債権者（多くは金融機関）の合意が必要です。
• 連帯保証人の同意は、任意売却を行う上で直接的に必要ではありません。
• まずは、住宅ローンを借りている金融機関に相談し、任意売却が可能かどうかを確認しましょう。
• 任意売却は、専門的な知識が必要となるため、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

任意売却は、複雑な手続きを伴う場合がありますが、専門家のサポートを得ながら、適切な対応をすることで、スムーズに進めることが可能です。