任意売却と抵当権消滅請求の違いをわかりやすく解説！素人向け

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、今回のテーマに出てくる専門用語について、簡単に説明しましょう。

・抵当権: 住宅ローンなどでお金を借りる際、万が一返済できなくなった場合に備えて、金融機関（債権者）が不動産に設定する権利のことです。 抵当権が設定されていると、債権者はその不動産を競売（裁判所を通じて売却すること）にかけて、お金を回収できます。

・債務者: 借金をしている人、つまりお金を返さなければならない人です。

・債権者: お金を貸している人、つまりお金を受け取る権利がある人です。多くの場合、金融機関です。

・任意売却: 債務者が、債権者である金融機関の合意を得て、不動産を売却する方法です。競売よりも高い価格で売れる可能性があり、債務者にとっても債権者にとってもメリットがあります。

・抵当権消滅請求: 不動産を第三者（第三取得者）が取得した場合に、その第三取得者が抵当権を消滅させるために行う手続きです。一定の条件を満たせば、抵当権を消滅させて、その不動産を自由に使えるようになります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の「任意売却」と「抵当権消滅請求」について、それぞれの違いを説明します。

1. 任意売却の場合

債務者（お金を借りた人）が、金融機関（お金を貸した人）と相談し、合意の上で不動産を売却します。 買い手は、抵当権が抹消された状態の不動産を購入できます。 つまり、買い手は安心してその不動産を所有できます。

2. 抵当権消滅請求の場合

債務者から第三者（例えば、友人や親族など）が不動産を譲り受けた場合に、その第三者が行う手続きです。この場合、第三者は抵当権が付いたままの不動産を取得することになります。第三者は、抵当権を消滅させるために、債権者に一定のお金を支払うなど、所定の手続きを行う必要があります。手続きがうまくいけば、第三者は抵当権のない不動産を所有できます。ただし、手続きがうまくいかない場合は、競売にかけられる可能性も残ります。

簡単に言うと、任意売却は、最初から抵当権を抹消して売却する方法、抵当権消滅請求は、抵当権が付いたままの不動産を取得し、後から抵当権を消す手続きをする方法、という違いがあります。

関係する法律や制度がある場合は明記

任意売却と抵当権消滅請求に関連する主な法律は、以下の通りです。

・民法: 不動産の売買や抵当権に関する基本的なルールを定めています。例えば、抵当権の効力や、抵当権消滅請求の手続きなどが規定されています。

・不動産登記法: 不動産の権利関係を公示するための登記に関するルールを定めています。 抵当権の設定や抹消についても、この法律に基づいて登記が行われます。

任意売却や抵当権消滅請求の手続きは、これらの法律に基づいて行われます。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却と抵当権消滅請求について、よくある誤解を整理しましょう。

・誤解1: 任意売却は、債務者が自由にできる。

実際: 任意売却は、債権者である金融機関の合意が不可欠です。金融機関は、債権回収のために、任意売却ではなく競売を選択することもできます。

・誤解2: 抵当権消滅請求をすれば、必ず抵当権が消滅する。

実際: 抵当権消滅請求には、様々な条件があります。例えば、債権者に支払うべき金額を正確に計算し、支払う必要があります。条件を満たさない場合は、抵当権が消滅しない可能性があります。

・誤解3: 任意売却と抵当権消滅請求の結果は同じ。

実際: 最終的に買い手が抵当権のない不動産を取得できるという点では同じですが、手続きやリスクが異なります。任意売却は、最初から抵当権が抹消された状態で売却されるため、買い手のリスクは低いです。抵当権消滅請求は、手続きが複雑で、競売にかけられるリスクも残ります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

・任意売却の進め方:

1. まず、金融機関に相談し、任意売却の許可を得ます。
2. 不動産会社に依頼し、売却活動を行います。
3. 買い手が見つかったら、金融機関と売買条件を調整し、契約を締結します。
4. 決済時に、抵当権を抹消し、不動産を引き渡します。

・抵当権消滅請求の手続き:

1. 第三取得者は、債権者に対し、抵当権の消滅を請求する意思表示を行います。
2. 債権者に対し、抵当権の被担保債権（借金の残高など）を通知してもらいます。
3. 第三取得者は、債権者に、被担保債権の金額を支払います。
4. 債権者は、抵当権を抹消するための手続きを行います。

・具体例:

Aさんは、住宅ローンを借りて家を購入しましたが、返済が滞ってしまいました。Aさんは、金融機関と相談し、任意売却することにしました。不動産会社に依頼して売却活動を行った結果、Bさんが購入することになりました。決済時に、金融機関は抵当権を抹消し、Bさんは抵当権のない家を取得しました。

一方、Cさんは、住宅ローンの返済が滞ったDさんの家を、Dさんから譲り受けました。Cさんは、抵当権消滅請求を行い、金融機関に借金を支払い、抵当権を抹消しました。Cさんは、抵当権のない家を所有できるようになりました。

専門家に相談すべき場合とその理由

任意売却や抵当権消滅請求は、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・弁護士: 法律に関する専門家です。複雑な法的問題や、債権者との交渉が必要な場合に、的確なアドバイスやサポートをしてくれます。

・不動産鑑定士: 不動産の価値を専門的に評価する専門家です。任意売却を行う際に、適正な売却価格を判断するために役立ちます。

・税理士: 税金に関する専門家です。任意売却や抵当権消滅請求に伴う税金の問題について、相談できます。

・不動産会社: 任意売却に詳しい不動産会社もあります。売却活動のサポートや、金融機関との交渉を代行してくれる場合があります。

ご自身の状況に合わせて、適切な専門家に相談し、アドバイスを受けるようにしましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の話をまとめます。

・任意売却は、債務者と債権者の合意のもとに行われる売却方法で、買い手は抵当権のない不動産を取得できます。

・抵当権消滅請求は、第三取得者が抵当権を消滅させるために行う手続きで、条件を満たせば、抵当権のない不動産を取得できますが、競売になるリスクもあります。

・任意売却と抵当権消滅請求は、手続きやリスクが異なります。ご自身の状況に合わせて、適切な方法を選択し、必要であれば専門家に相談しましょう。

任意売却と抵当権消滅請求について、それぞれの違いを理解し、ご自身の状況に合わせて適切な対応をすることが重要です。 専門家のサポートも有効に活用し、より良い解決を目指しましょう。