任意売却の不動産屋選び：相場とかけ離れた価格提示への疑問を解消

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの支払いが困難になった場合に、債権者（お金を貸した人、多くは金融機関）の同意を得て、不動産を売却する方法です。競売（裁判所が強制的に行う売却）よりも、高い価格で売却できる可能性があり、債務者（お金を借りた人）にとっても、より有利な条件で解決できる場合があります。

任意売却は、あくまでも債権者の同意があって初めて成立します。債権者は、売却によって回収できる金額（売却代金から諸費用を差し引いた金額）が、債権額（借りたお金と利息の合計）に近づくほど、任意売却を認めやすくなります。

任意売却の流れは、まず不動産会社に相談し、売却価格の査定を受けます。次に、債権者と売却条件について交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。売買代金から債務を弁済し、残ったお金があれば、債務者の手元に残ります。

今回のケースへの直接的な回答

ご相談のケースでは、大手不動産会社による簡易査定額と、任意売却を提案する不動産会社による売却希望価格に大きな差がある場合、その理由を詳しく確認する必要があります。なぜ価格に差があるのか、売却戦略はどのようなものなのか、根拠となる資料やデータはあるのか、などを質問しましょう。

もし、売却希望価格が明らかに低い場合、その価格で債権者が任意売却を認める可能性は低くなります。債権者は、少しでも多くの金額を回収したいと考えているため、市場価格とかけ離れた価格での売却には、通常、同意しません。

複数の不動産会社に相談し、それぞれの査定価格や売却戦略を比較検討することをお勧めします。価格だけでなく、不動産会社の信頼性、実績、対応なども重要な判断基準となります。

関係する法律や制度

任意売却に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

• 民法：不動産の売買契約や債権に関する基本的なルールを定めています。
• 担保権（抵当権、根抵当権）：住宅ローンなどの債務を担保するために設定される権利です。債権者は、この権利に基づいて、不動産を競売にかけることができます。
• 破産法：債務者が支払不能になった場合に、裁判所に破産を申し立てる制度です。破産した場合、任意売却ではなく、競売になる可能性が高くなります。
• 住宅ローンに関する特約：住宅ローンの契約内容によっては、任意売却に関する条項が含まれている場合があります。

これらの法律や制度は、任意売却の手続きや債権者との交渉に影響を与える可能性があります。専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 任意売却は必ず競売より高く売れる：必ずしもそうではありません。市場の状況や不動産の条件、売却活動の進め方によって、競売の方が高値で売れる場合もあります。
• 任意売却はすぐに売れる：売却活動には時間がかかる場合があります。買主を探す期間や、債権者との交渉期間など、様々な要因によって売却期間は異なります。
• 任意売却は債務者が自由に価格を決められる：債権者の同意が必要です。債権者が納得する価格で売却することが重要です。

これらの誤解を避けるためには、専門家から正確な情報を得ることが重要です。不動産会社だけでなく、弁護士やファイナンシャルプランナーなどにも相談してみましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

任意売却を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。

• 複数の不動産会社に相談する：それぞれの会社の査定価格や売却戦略を比較検討しましょう。
• 信頼できる不動産会社を選ぶ：実績や評判、担当者の対応などを確認しましょう。任意売却の実績が豊富な会社を選ぶことが望ましいです。
• 売却価格の根拠を確認する：査定価格の根拠となる資料（近隣の売買事例など）を提示してもらいましょう。
• 売却活動の内容を確認する：どのような方法で買主を探すのか、広告活動の内容などを確認しましょう。
• 債権者との交渉を円滑に進める：不動産会社が債権者との交渉をサポートしてくれるかを確認しましょう。
• 費用について確認する：仲介手数料やその他の費用（登記費用など）について、事前に確認しておきましょう。

例えば、あるケースでは、A社とB社の2社に相談した結果、A社は2500万円の査定、B社は2800万円の査定を提示しました。A社は、売却活動の戦略として、オープンハウス（内覧会）を積極的に行うことを提案し、B社は、インターネット広告に力を入れることを提案しました。最終的に、売主は、より高い査定額を提示したB社を選び、B社の提案するインターネット広告の効果もあり、2700万円で売却に成功しました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 債権者との交渉が難航している場合：弁護士に相談することで、法的なアドバイスや交渉のサポートを受けることができます。
• 売却価格に納得できない場合：不動産鑑定士に不動産の価値を評価してもらうことで、適正な価格を知ることができます。
• 税金やその他の費用について不安がある場合：税理士やファイナンシャルプランナーに相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
• 精神的な負担が大きい場合：カウンセラーに相談することで、心のケアを受けることができます。

専門家は、それぞれの専門知識を活かして、任意売却をスムーズに進めるためのサポートをしてくれます。一人で悩まず、積極的に専門家を活用しましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントは以下の通りです。

• 任意売却を検討する際は、複数の不動産会社に相談し、査定価格や売却戦略を比較検討しましょう。
• 売却価格が相場とかけ離れている場合は、その理由を詳しく確認しましょう。
• 不動産会社の信頼性や実績も重要な判断基準です。
• 専門家への相談も検討し、適切なサポートを受けましょう。

任意売却は、人生における大きな決断の一つです。焦らず、冷静に、情報収集を行い、最適な選択をしてください。