任意売却の再提案！自己破産後の自宅売却は可能？

任意売却再挑戦！基礎知識を理解しよう

任意売却とは、住宅ローンなどの借金を返済できなくなった場合に、金融機関（債権者）の同意を得て、不動産を売却する方法です。通常の売却と異なり、債権者との交渉が重要になります。自己破産をした場合でも、状況によっては任意売却が選択肢となることがあります。

今回のケースへの直接的な回答

友人のケースでは、一度任意売却が不成立になったものの、不動産屋から再び提案があったとのこと。これは、状況が変化した可能性を示唆しています。具体的には、

• 競売（けいばい）: 裁判所が不動産を強制的に売却する手続き。入札が行われ、最も高い価格を提示した人が購入者となります。
• 任意売却: 債権者（お金を貸した人）の同意を得て、不動産を売却する方法。

競売が開始された後でも、競売の開札（入札の結果が決定されること）前であれば、任意売却の可能性は残されています。不動産屋からの提案は、このタイミングを狙ったものかもしれません。

ただし、任意売却が成功するかどうかは、

• 債権者との交渉
• 不動産の価値
• 売却価格

など、様々な要因によって左右されます。

関係する法律や制度

今回のケースで特に関係するのは、民法と破産法です。

• 民法: 不動産の売買や債権に関する基本的なルールを定めています。任意売却においても、この民法の規定に基づいて手続きが進められます。
• 破産法: 自己破産の手続きについて定めています。自己破産をすると、原則としてすべての財産を失うことになりますが、住宅ローンの残債務（住宅ローンの未払い分）も免除される可能性があります。

また、住宅ローンの契約内容も重要です。契約書には、万が一の場合の取り決め（担保設定など）が記載されています。

誤解されがちなポイント

任意売却に関して、よくある誤解を整理しましょう。

1. 自己破産したら、もう家は売れない？ 自己破産後でも、任意売却の可能性はあります。ただし、債権者との交渉が不可欠です。
2. 不動産屋に任せれば、必ず売れる？ 不動産屋は売却をサポートしますが、最終的な決定権は債権者にあります。
3. 任意売却の方が、高く売れる？ 必ずしもそうとは限りません。競売の方が高く売れる場合もありますし、任意売却の方が、市場価格に近い価格で売れることもあります。

実務的なアドバイスと具体例

友人のケースで、任意売却を成功させるためのアドバイスです。

1. 専門家への相談: まずは、不動産売却に詳しい弁護士や不動産会社に相談しましょう。現在の状況を詳しく説明し、最適なアドバイスをもらいましょう。
2. 債権者との交渉: 債権者との交渉は、専門家を通じて行うのが一般的です。任意売却を認めてもらうためには、債権者にとってメリットがあることを示す必要があります。
3. 売却価格の設定: 不動産の価値を正確に評価し、適正な売却価格を設定することが重要です。
4. 競売への対応: 競売が開始されている場合、その手続きを理解し、適切な対応をとる必要があります。

具体例

例えば、第二抵当権者が任意売却に反対していた場合でも、

• 売却価格が第二抵当権者の債権額を上回る
• 売却によって、他の債権者にも配当（お金を分け与えること）できる

といった状況であれば、任意売却に同意する可能性が高まります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（弁護士、不動産会社など）に相談しましょう。

• 自己破産の手続き中、または自己破産後間もない場合: 破産に関する知識と、任意売却に関する専門知識が必要です。
• 債権者との交渉がうまくいかない場合: 交渉のノウハウを持つ専門家のサポートが不可欠です。
• 競売が開始された場合: 競売の手続きは複雑であり、専門家の助けが必要です。
• 不動産の売却に関する知識がない場合: 不動産の価値評価や、売却に関する手続きは、専門的な知識が必要です。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスとサポートを提供してくれます。

まとめ

自己破産後の任意売却は、状況次第で可能な選択肢です。今回のケースでは、

• 競売が開始されていても、開札前であれば任意売却の余地はある
• 専門家への相談が不可欠
• 債権者との交渉が重要

という点が重要です。まずは、専門家にご相談いただき、今後の具体的な戦略を立てることをおすすめします。