任意売却の固定資産税清算額は値切れる？破産者の場合はどうなる？

質問の概要

【背景】

任意売却（売主の意思に基づいて行う不動産の売却）の手続きを進めている。
売買契約前に提示された諸経費の中に、「固定資産税清算83,000円」という項目があった。
売主が固定資産税を滞納しているのではないかと推測している。
契約は11月下旬に予定されている。

【悩み】

固定資産税清算額は値切れるのか知りたい。
買主が日割り計算で固定資産税を支払うのが一般的だと認識している。
1ヶ月強で83,000円という金額は、田舎の戸建てにしては高額に感じる。
売主が破産者の場合、買主が固定資産税の未払い分を負担することになるのか不安に思っている。

固定資産税の清算は交渉可能。破産者の場合も、基本的には日割り計算で清算されます。

回答と解説

固定資産税と任意売却の基礎知識

固定資産税（土地や家屋などの固定資産にかかる税金）は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。税額は、固定資産の評価額に基づいて計算されます。

任意売却は、住宅ローンの返済が滞り、このままでは競売（裁判所が強制的に不動産を売却する手続き）になる可能性がある場合に、債権者（お金を貸した人、この場合は住宅ローンを貸した金融機関）の同意を得て、通常の不動産売買のように売却する方法です。競売よりも、売主にとって有利な条件で売却できる可能性があります。

任意売却の場合、売買代金の中から、住宅ローンの残債やその他の費用が支払われます。固定資産税も、売買の清算時に精算されることが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答

固定資産税の清算額は、売主と買主の間で交渉することが可能です。提示された83,000円という金額が高いと感じる場合は、その根拠を売主に説明し、減額を交渉することができます。

固定資産税は、基本的に日割り計算で清算されます。売買契約が11月下旬であれば、買主が負担する固定資産税は、11月下旬から12月31日までの期間分となります。83,000円という金額が、この期間の固定資産税として妥当かどうかを、固定資産税の課税明細書などで確認し、判断することが重要です。

もし売主が固定資産税を滞納していた場合、その未払いの固定資産税も売買代金の中から支払われることになります。この場合、買主が直接負担することはありません。

関係する法律や制度について

固定資産税に関する基本的なルールは、地方税法という法律で定められています。また、不動産の売買契約においては、民法が適用されます。

任意売却に関する特別な法律はありませんが、民法やその他の関連法規に基づいて手続きが進められます。

破産（裁判所が債務者の財産を換金し、債権者に分配する手続き）の場合、破産手続開始決定前に発生した税金は、原則として破産債権として扱われます。破産管財人（破産者の財産を管理・処分する人）が、固定資産税を含めた税金の支払いを行うことになります。

誤解されがちなポイントの整理

固定資産税は、売主が滞納しているからといって、必ずしも買主が全額を負担しなければならないわけではありません。売買契約の内容や、固定資産税の清算方法によって異なります。

固定資産税の金額は、固定資産の評価額や、その年の税率によって異なります。都市部と地方では、土地の評価額も異なるため、固定資産税の金額も変わってきます。今回のケースのように、田舎の戸建てで83,000円が高いと感じる場合は、近隣の不動産の固定資産税と比較してみるのも良いでしょう。

売主が破産者だからといって、必ずしも買主が固定資産税の未払い分を負担することになるわけではありません。破産管財人が、固定資産税の支払いを行うのが一般的です。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

固定資産税の清算について、売買契約書に明確に記載されているか確認しましょう。契約書に、固定資産税の清算方法や、負担割合などが具体的に明記されていれば、トラブルを避けることができます。

固定資産税の課税明細書（固定資産税の金額や、内訳が記載された書類）を確認し、固定資産税の金額が妥当かどうかを判断しましょう。もし、金額に疑問がある場合は、売主に説明を求め、根拠を確認しましょう。

売主が固定資産税を滞納している場合は、売買代金の中から未払い分が支払われることになります。この場合、買主が直接支払う必要はありませんが、売買代金が不足し、債権者に配当できない可能性もあります。

固定資産税の清算について、売主と合意が得られない場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、適切なアドバイスや交渉のサポートをしてくれます。

固定資産税の清算額を交渉する際には、以下の点に注意しましょう。

固定資産税の課税明細書を確認し、金額の根拠を明確にする。
近隣の不動産の固定資産税と比較し、金額の妥当性を判断する。
売買契約書に記載されている清算方法を確認する。
売主と冷静に話し合い、合意を目指す。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

固定資産税の清算額について、売主との交渉がうまくいかない場合。
売主が固定資産税を滞納しており、その影響が不明な場合。
売主が破産者の場合で、手続きについて不安がある場合。
売買契約の内容について、専門的なアドバイスが必要な場合。

専門家は、法律や不動産に関する知識を持っており、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。また、専門家を介することで、売主との交渉を円滑に進めることもできます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

任意売却における固定資産税の清算は、売主と買主の間で交渉が可能です。提示された金額が高いと感じる場合は、根拠を説明し、減額を交渉することができます。

固定資産税は、基本的に日割り計算で清算されます。売買契約が11月下旬であれば、買主が負担するのは11月下旬から12月31日までの期間分です。

売主が固定資産税を滞納している場合でも、買主が全額を負担する必要はありません。売買代金の中から未払い分が支払われるのが一般的です。

売主が破産者の場合、破産管財人が固定資産税の支払いを行うのが一般的です。

固定資産税の清算について、不明な点や不安がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しましょう。