任意売却の提案、契約書2枚作成による利益供与の話は怪しい？

質問の概要

【背景】

所有するマンションの一室が競売（けいばい：裁判所が債務者の代わりに不動産を売却すること）にかけられている。
不動産会社から任意売却（にんいばいきゃく：債権者の合意を得て、市場価格に近い価格で売却すること）の提案を受けた。
その不動産会社は、契約書を2枚作成し、銀行と買い主との差額で利益を得て、質問者にも一部を渡すという話をしている。

【悩み】

不動産会社の提案は信用できるものなのか。
騙されているのではないかという不安。
もし実行した場合、自分も詐欺に関わることになるのか。

契約書2枚作成による利益供与は、不正行為の可能性があり、非常に危険です。専門家への相談を強く推奨します。

任意売却と今回のケースの基礎知識

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が滞り、このままでは競売にかけられる可能性がある場合に、債権者（お金を貸した側、多くは金融機関）の合意を得て、不動産を売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債（ローンの残高）を減らすことができます。

今回のケースでは、不動産会社から任意売却の提案がありましたが、その内容に疑問を感じているようです。具体的には、契約書を2枚作成し、差額で利益を得るという話が出ています。これは、非常に注意が必要な状況です。

今回のケースへの直接的な回答

契約書を2枚作成し、銀行と買い主との差額で利益を得るという話は、違法行為や不正行為に該当する可能性が非常に高いです。このような行為は、金融機関や税務署からの追及を受けるだけでなく、質問者自身も詐欺に加担したとして罪に問われる可能性があります。

もし、不動産会社がこのような提案をしてきた場合、即座に断り、別の信頼できる専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することをお勧めします。安易に話に乗ってしまうと、大きなリスクを負うことになります。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する可能性のある法律や制度は以下の通りです。

詐欺罪（刑法246条）：人を欺いて財物を交付させた場合に成立する犯罪です。今回のケースでは、不動産会社が意図的に事実を隠蔽し、質問者を騙して利益を得ようとしている可能性があります。
金融商品取引法：金融商品取引法は、金融商品の取引に関する不正行為を規制しています。契約書を偽造し、金融機関を欺く行為は、この法律に違反する可能性があります。
税法：不正な方法で利益を得た場合、脱税の疑いが生じることがあります。
所得税や法人税などの税金が正しく支払われない場合、税務署から追及を受ける可能性があります。

これらの法律に違反した場合、刑事罰や多額の罰金が科せられる可能性があります。また、民事上の責任を問われる可能性もあり、損害賠償を請求されることもあります。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却に関する誤解として、以下のようなものがあります。

任意売却は必ず有利になるわけではない：競売よりも高い価格で売却できる可能性はありますが、必ずしもそうとは限りません。市場価格や債権者の意向によって、結果は異なります。
不動産会社は全て信頼できるわけではない：不動産会社の中には、不誠実な業者も存在します。甘い言葉や高額な利益を提示する業者には注意が必要です。
契約書の内容は非常に重要：契約書の内容をしっかりと確認せず、安易にサインしてしまうと、後で大きなトラブルに発展する可能性があります。

今回のケースでは、契約書2枚作成という点が非常に大きな問題です。これは、明らかに不正な行為を隠蔽しようとしている証拠と言えます。絶対に安易に契約してはいけません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

もし任意売却を検討しているのであれば、以下の点に注意してください。

複数の不動産会社から見積もりを取る：複数の業者から提案を受けることで、相場を把握し、比較検討することができます。
契約書の内容を精査する：契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点があれば必ず質問しましょう。専門家（弁護士など）に相談することも有効です。
信頼できる専門家を選ぶ：任意売却に関する専門知識と経験を持つ、信頼できる専門家を選びましょう。弁護士、不動産鑑定士、宅地建物取引士などが該当します。
不審な点があればすぐに相談する：少しでもおかしいと感じたら、すぐに専門家に相談しましょう。早期に対応することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

具体例として、過去に、契約書を偽造して不正な利益を得ようとした不動産会社が摘発された事例があります。また、任意売却を装い、実際には不当な価格で不動産を買い叩く悪質な業者も存在します。これらの事例から、情報収集と慎重な判断がいかに重要かがわかります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、契約書2枚作成の話が出ている場合は、必ず専門家に相談すべきです。具体的には、以下の専門家への相談を検討してください。

弁護士：法律的な観点から、今回の提案が違法行為に該当するかどうかを判断し、今後の対応についてアドバイスしてくれます。
不動産鑑定士：不動産の適正な価格を評価し、任意売却の価格が適正かどうかを判断してくれます。
宅地建物取引士：不動産取引に関する専門知識を持ち、契約内容や手続きについてアドバイスしてくれます。

専門家は、あなたの状況を客観的に判断し、最適なアドバイスをしてくれます。また、万が一トラブルが発生した場合でも、専門家のサポートがあれば、安心して対応することができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントは以下の通りです。

任意売却の提案で、契約書を2枚作成し、差額で利益を得るという話は、非常に危険です。
このような行為は、違法行為や不正行為に該当する可能性が高く、刑事罰や損害賠償のリスクがあります。
少しでも不審な点があれば、すぐに専門家（弁護士など）に相談しましょう。
安易に話に乗らず、複数の業者から見積もりを取り、契約内容を精査することが重要です。

任意売却は、人生における大きな決断の一つです。慎重に、そして冷静に判断し、後悔のない選択をしてください。