任意売却の疑問を解決！競売を回避し、専門家選びのポイントを徹底解説

任意売却の基礎知識：競売との違いを理解する

住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関（お金を貸した側）は担保（住宅ローンを借りる際に、万が一返済できなくなった場合に備えて、金融機関が抵当権を設定した不動産のこと）となっている家を差し押さえる権利を行使できます。この差し押さえられた家を売却する手続きには、大きく分けて「競売」と「任意売却」の2種類があります。

競売は、裁判所が主導で行う売却方法です。
競売のメリット
としては、手続きが画一的で、債権者（お金を貸した側）にとっては債権回収（お金を回収すること）が確実に行える点が挙げられます。しかし、市場価格よりも低い価格で落札される可能性が高く、売却後の残債務（住宅ローンの残りの借金）が多くなる傾向があります。

一方、任意売却は、債権者である金融機関と債務者（お金を借りた側）であるあなたが合意の上で行う売却方法です。
任意売却のメリット
は、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、競売よりも高い金額で売却できる可能性があることです。また、売却後の残債務についても、債権者との交渉により減額できる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の1点目、「任意売却にしたら、住宅ローンを払わなくても、売れるまでは競売にかけられなくてすむか」についてですが、任意売却の手続きを進める間は、競売の手続きを一時的に停止してもらえる可能性が高いです。金融機関は、任意売却によってより高い金額で債権を回収できる可能性があるため、協力的な姿勢を示すことが多いです。

ただし、任意売却の手続きが順調に進まない場合や、買主（購入者）が見つからない場合は、競売に移行する可能性もゼロではありません。任意売却は、あくまでも債権者との合意に基づいて行われる売却方法であることを理解しておく必要があります。

2点目の「任意売却は任意売却専門の不動産じゃないと売れないのか」というご質問ですが、任意売却は、必ずしも専門の不動産業者でなければ売却できないというわけではありません。
多くの不動産業者が任意売却の仲介（売買をサポートすること）を扱っています。
ただし、任意売却には専門的な知識や経験が必要となるため、任意売却に精通した不動産業者を選ぶことが重要です。任意売却を専門とする業者は、債権者との交渉や、複雑な手続きに慣れているため、スムーズな売却をサポートしてくれます。

関係する法律や制度

任意売却に関連する主な法律や制度としては、民法（債権に関する規定など）や、不動産登記法（不動産の権利関係を公示する法律）などがあります。
これらの法律は、任意売却の手続きや、売買契約の締結（けいやく：約束をすること）などにおいて重要な役割を果たします。
また、住宅ローンの契約内容も、任意売却に影響を与える可能性があります。契約内容をよく確認し、不明な点があれば、専門家に相談することが大切です。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却について、よくある誤解をいくつか整理します。

• 誤解1：任意売却をすれば、必ず住宅ローンの残債務がなくなる。
  
  真実：任意売却によって売却代金が住宅ローンの残債務を上回ることは稀であり、多くの場合、残債務が残ります。残債務については、債権者との交渉によって、減額や分割払いの合意が得られる可能性があります。
• 誤解2：任意売却は、誰でもすぐにできる。
  
  真実：任意売却は、債権者の同意を得る必要があり、手続きには時間がかかる場合があります。また、売却活動がうまくいかない場合は、競売に移行する可能性もあります。
• 誤解3：任意売却は、専門の不動産業者に依頼すれば、すべてお任せできる。
  
  真実：任意売却は、専門家のアドバイスを受けながら、ご自身も積極的に関わっていく必要があります。売却価格や、売却後の生活設計など、ご自身の希望を明確にして、専門家とよく相談することが大切です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

任意売却を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。

• 1. 早期の相談：住宅ローンの支払いが難しくなったら、できるだけ早く専門家（弁護士や、任意売却に詳しい不動産業者など）に相談しましょう。早期に相談することで、より多くの選択肢の中から、最適な解決策を選ぶことができます。
• 2. 情報収集：任意売却に関する情報を積極的に収集しましょう。インターネットや書籍、専門家のセミナーなどを活用して、任意売却の仕組みや、手続きの流れを理解しておきましょう。
• 3. 信頼できる専門家の選定：任意売却を依頼する専門家は、慎重に選びましょう。実績や経験、専門知識はもちろんのこと、あなたの状況を親身になって理解し、親身に相談に乗ってくれる専門家を選ぶことが重要です。複数の専門家に相談し、比較検討することをお勧めします。
• 4. 債権者との交渉：任意売却の手続きを進めるにあたっては、債権者との交渉が不可欠です。専門家のアドバイスを受けながら、誠実に対応し、あなたの状況を理解してもらうように努めましょう。
• 5. 売却活動：売却活動は、専門家と協力して行います。物件の査定（価値を評価すること）や、広告活動、内覧（購入希望者に見せること）対応など、積極的に協力しましょう。

具体例

Aさんは、住宅ローンの支払いが困難になり、任意売却を検討しました。専門の不動産業者に相談し、売却活動を開始したところ、約3ヶ月で買主が見つかり、無事に任意売却を完了することができました。売却代金は住宅ローンの残債務には足りませんでしたが、債権者との交渉の結果、残債務の一部を分割払いにすることで合意し、新たな生活をスタートすることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談が必須です。

• 住宅ローンの支払いが滞り、督促（とくそく：支払いを求めること）状が届いた場合：早急に専門家に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けましょう。
• 競売開始決定通知が届いた場合：競売が開始されると、売却できる期間が短くなります。専門家に相談し、任意売却への切り替えなど、早急な対策を検討しましょう。
• 任意売却の手続きについて、不明な点や不安な点がある場合：専門家は、手続きの流れや、注意点について詳しく説明してくれます。安心して手続きを進めるために、専門家のサポートを受けましょう。
• 債権者との交渉がうまくいかない場合：専門家は、債権者との交渉に慣れています。あなたの代わりに交渉を進めてもらうことで、より有利な条件で合意できる可能性があります。

相談先としては、弁護士、司法書士、任意売却に精通した不動産業者などが挙げられます。それぞれの専門家には、得意分野がありますので、あなたの状況に合わせて、適切な専門家を選びましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 任意売却中は、競売の手続きが一時的に停止される可能性があります。
• 任意売却は、専門の不動産業者でなくても、売却できる可能性があります。
• 任意売却には、専門的な知識や経験が必要なため、専門家への相談が重要です。
• 住宅ローンの支払いが困難になった場合は、できるだけ早く専門家に相談しましょう。
• 任意売却は、あなたの今後の生活を左右する重要な決断です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていきましょう。