任意売却の相場は？競売価格900万のマンションを売る場合の疑問を解説

任意売却の基礎知識：競売と市場売買との違い

任意売却について理解を深めるために、まず基本的な知識から見ていきましょう。任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者（お金を貸した人、多くは金融機関）の同意を得て、不動産を売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、売主（家を売る人）にとっても、より有利な条件で進められることが多いです。

一方、競売は、債権者が裁判所を通じて不動産を売却する方法です。競売の場合、市場価格よりも低い価格で落札される傾向があります。今回のケースのように、競売での落札価格が900万円、市場売買価格が1200万円という状況は、任意売却の可能性を探る上で重要な情報となります。

今回のケースへの直接的な回答：売却価格と手数料の目安

今回のケースでは、マンションを現状のまま任意売却する場合、売却価格は競売価格（900万円）を少し上回る程度が現実的な目安となります。これは、任意売却であっても、市場価格（1200万円）で売れるとは限らないからです。

売却価格は、物件の状態、築年数、立地条件、そして購入希望者の状況など、様々な要因によって変動します。不動産会社に査定を依頼し、適切な価格を見極めることが重要です。

手数料については、不動産会社に支払う仲介手数料が主な費用となります。仲介手数料は、売買価格によって上限が定められており、売買価格の3% + 6万円（消費税別途）が一般的です。例えば、売却価格が1000万円の場合、仲介手数料は38万5千円（消費税込み）となります。

関係する法律や制度：債権者との調整と税金

任意売却では、民法や不動産登記法などの法律が関係してきます。また、住宅ローンの契約内容も重要な要素となります。
債権者との交渉は、任意売却を成功させる上で非常に重要です。売却価格や残債の処理方法について、債権者との間で合意を得る必要があります。

税金についても考慮が必要です。不動産を売却すると、譲渡所得税（売却益にかかる税金）が発生する可能性があります。税理士に相談し、適切な税務処理を行うことが大切です。

誤解されがちなポイント：市場価格と売却価格の違い

多くの人が誤解しがちなのは、市場価格と実際に売れる価格（売却価格）の違いです。市場価格は、不動産会社が提示する「このくらいの価格で売れる可能性がある」という目安に過ぎません。実際に売却できる価格は、市場の動向や物件の状態、購入希望者の状況などによって大きく変動します。

今回のケースのように、リフォーム済みの物件が1200万円で売りに出されているからといって、現状の物件が同じ価格で売れるとは限りません。任意売却の場合は、競売を意識した価格設定になることが多いです。

実務的なアドバイス：任意売却の流れと注意点

任意売却を進める具体的な流れは以下の通りです。

• ステップ1：不動産会社に相談し、物件の査定を受ける。
• ステップ2：債権者との交渉を開始し、任意売却の許可を得る。
• ステップ3：販売活動を行い、購入希望者を探す。
• ステップ4：売買契約を締結し、決済を行う。
• ステップ5：残債を清算する。

注意点としては、

• 複数の不動産会社に相談し、比較検討すること
• 債権者との交渉は、専門家（弁護士や不動産会社）に依頼すること
• 売却活動期間には限りがあるため、迅速な対応が必要

などが挙げられます。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と不動産会社の役割

任意売却を検討する際には、専門家への相談が不可欠です。

• 弁護士：債権者との交渉や法的問題について、専門的なアドバイスを受けることができます。また、万が一の法的トラブルに備えることができます。
• 不動産会社：物件の査定、販売活動、契約手続きなど、売却に関する実務的なサポートを受けられます。任意売却に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。

専門家を選ぶ際には、任意売却の実績や経験、相談しやすい人柄などを考慮しましょう。複数の専門家に相談し、比較検討することも有効です。

まとめ：任意売却の成功に向けた重要ポイント

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 任意売却の売却価格は、競売価格を参考に、物件の状態や市場動向によって決定される。
• 手数料は、仲介手数料が主な費用となり、売却価格の数％が目安となる。
• 身内が買い取る場合も、市場価格に近い価格になる可能性がある。
• 債権者との交渉や法的問題については、専門家（弁護士や不動産会社）に相談する。

任意売却は、専門的な知識と経験が必要となる手続きです。一人で悩まず、専門家に相談し、最適な方法で問題を解決しましょう。