任意売却を弁護士に依頼後3ヶ月、売却活動なし…保証会社との交渉って時間かかる？

任意売却の基本：なぜ弁護士に依頼したのか？

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関（債権者）の合意を得て、不動産を売却する方法です。通常の不動産売買と異なり、債権者との交渉が不可欠となります。

今回のケースで、なぜ不動産会社ではなく弁護士に依頼されたのか、その背景には、以下のような理由が考えられます。

債権者との交渉： 弁護士は法律の専門家であり、債権者との交渉を円滑に進めることが期待できます。
法的問題への対応： 任意売却には、法的な問題（例えば、抵当権（※3）の処理や、他の債権者との調整など）が絡むことがあります。弁護士は、これらの問題に適切に対応できます。
個別の事情への配慮： 弁護士は、依頼者の個別の事情（経済状況、家族構成など）を考慮し、最適な解決策を提案することが期待できます。

弁護士に依頼することで、法的な側面からのサポートや、債権者との交渉を有利に進めることが期待できます。

売却活動が始まらない理由を探る

弁護士に依頼してから3ヶ月経っても売却活動が始まらない場合、いくつかの原因が考えられます。まずは、その可能性について見ていきましょう。

準備段階： 任意売却は、売却活動を開始する前に、様々な準備が必要です。例えば、不動産の調査、債権者との連絡、売却価格の設定、売却方法の検討などです。これらの準備に時間がかかっている可能性があります。
債権者との交渉： 債権者との交渉が難航している場合、売却活動が遅れることがあります。債権者は、少しでも多くの債権を回収したいと考えており、売却価格や売却方法について、厳しい条件を提示することがあります。
不動産市場の状況： 不動産市場の状況も、売却活動に影響を与えます。市場が低迷している場合、売却価格が下落したり、買い手が見つかりにくくなったりすることがあります。
弁護士の業務状況： 弁護士の業務量が多い場合、対応が遅れることがあります。複数の案件を抱えている場合、どうしても対応に時間がかかってしまうことがあります。

まずは、弁護士に状況を確認し、売却活動が始まらない理由を具体的に尋ねることが重要です。

保証会社との価格交渉の現状と時間

住宅ローンには、保証会社が付いている場合があります。保証会社は、債務者がローンの返済を滞った場合に、金融機関に対して債務を代わりに弁済する役割を担います。今回のケースでは、保証会社との交渉が、売却活動の遅れに影響している可能性があります。

保証会社との交渉は、一般的に時間がかかる傾向があります。その理由は以下の通りです。

債権回収のプロセス： 保証会社は、債権を回収するために、様々な手続きを行います。例えば、債務者との交渉、不動産の評価、売却価格の検討などです。これらの手続きには、ある程度の時間が必要です。
慎重な判断： 保証会社は、債権回収の損失を最小限に抑えるために、慎重な判断を行います。売却価格や売却方法について、様々な角度から検討し、最適な条件を探します。
関係者の調整： 任意売却には、債権者、債務者、保証会社、不動産業者など、多くの関係者が関わります。それぞれの立場や意見を調整するために、時間がかかることがあります。

保証会社との交渉期間は、ケースによって異なりますが、数週間から数ヶ月かかることも珍しくありません。しかし、3ヶ月以上経過しても進展がない場合は、弁護士に状況を確認し、交渉の進捗状況や今後の見通しについて説明を求める必要があります。

誤解されやすいポイント

任意売却に関して、誤解されやすいポイントをいくつか整理しておきましょう。

必ず売れるわけではない： 任意売却は、債権者の合意を得て、不動産を売却する方法ですが、必ず売れるとは限りません。市場の状況や、物件の状態によっては、買い手が見つからないこともあります。
売却後の債務はなくなるわけではない： 任意売却で売却できたとしても、売却価格が債務の総額に満たない場合、残りの債務は残ります。この残債の処理についても、弁護士と相談する必要があります。
引っ越し費用が出るとは限らない： 任意売却の場合、引っ越し費用や、当面の生活費を、債権者が負担してくれるケースもありますが、必ずしもそうとは限りません。

これらの誤解を解消するためにも、弁護士との密なコミュニケーションを通じて、正確な情報を把握することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースにおける、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

弁護士との密なコミュニケーション： 状況がなかなか進まない場合でも、定期的に弁護士と連絡を取り、進捗状況や今後の見通しについて確認しましょう。疑問点や不安な点があれば、遠慮なく質問しましょう。
売却活動の進捗状況の確認： 弁護士に、売却活動の具体的な内容（広告活動、内覧の状況など）について、詳しく説明してもらいましょう。
保証会社との交渉状況の確認： 保証会社との交渉の進捗状況や、交渉のポイントについて、弁護士から説明を受けましょう。
他の専門家への相談： 必要に応じて、他の専門家（不動産鑑定士、税理士など）に相談することも検討しましょう。

具体例：

例えば、売却価格について、保証会社との意見が対立している場合、不動産鑑定士に不動産の価値を評価してもらい、客観的な根拠に基づいて、交渉を進めることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、弁護士に相談することに加えて、他の専門家への相談も検討しましょう。

売却活動が長期間停滞している場合： 3ヶ月以上経過しても、売却活動が進まない場合は、弁護士に状況を詳しく説明してもらい、今後の対策について相談しましょう。
残債の処理について不安がある場合： 売却後も残債が残る場合、その残債の処理について、弁護士と詳しく相談しましょう。
税金に関する疑問がある場合： 任意売却に伴う税金（譲渡所得税など）について、税理士に相談しましょう。
今後の生活について不安がある場合： 任意売却後の生活について不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーに相談し、生活設計のアドバイスを受けることも有効です。

それぞれの専門家は、それぞれの専門知識に基づいて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ：任意売却をスムーズに進めるために

任意売却は、複雑な手続きを伴うため、様々な不安や疑問が生じるものです。今回のケースでは、弁護士に依頼して3ヶ月経っても売却活動が始まらないという状況に、不安を感じているとのことでした。

任意売却をスムーズに進めるためには、以下の点が重要です。

弁護士との密なコミュニケーション： 状況を共有し、疑問点を解消することが不可欠です。
売却活動の進捗状況の確認： 具体的な活動内容を把握し、問題点がないか確認しましょう。
保証会社との交渉状況の確認： 交渉の進捗と、今後の見通しについて確認しましょう。
専門家への相談： 必要に応じて、他の専門家にも相談し、多角的にアドバイスを受けましょう。

焦らず、弁護士と連携しながら、一つずつ問題を解決していくことが大切です。任意売却は、決して一人で抱え込まず、専門家のサポートを受けながら、最善の解決策を見つけましょう。