任意売却前の転居は可能？住宅ローン滞納前の引っ越しと注意点

任意売却と転居の基礎知識

任意売却を検討されているということは、住宅ローンの返済が難しくなり、ご自宅を手放すことを考えている状況かと思います。まず、任意売却の基本的な流れと、転居に関する一般的な考え方について説明します。

任意売却は、住宅ローンを借り入れた金融機関（債権者）の許可を得て、不動産を売却する方法です。競売（※2）と異なり、市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、売却後の残債（ローンの残り）についても、債権者との交渉によって支払方法を決められる場合があります。

転居については、任意売却が成立し、売却代金から住宅ローンの残債を返済した後、残金があれば、その一部を転居費用に充てられるケースがあります。しかし、売却前に転居する場合は、ご自身の資金で費用を賄う必要が出てきます。

（※2）競売とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、債権者が裁判所を通じて行う不動産の強制的な売却手続きです。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問者様は、住宅ローンを滞納する前に転居したいと考えているとのことですね。結論から言うと、住宅ローンを滞納する前であっても、転居することは可能です。ただし、いくつか注意すべき点があります。

まず、住宅ローンを滞納する前であれば、通常は金融機関からの督促（支払いを促すこと）や法的措置（裁判など）は始まっていません。この状況であれば、ご自身の判断で転居することは可能です。

ただし、転居費用はご自身で用意する必要があります。任意売却が成立した場合、売却代金から転居費用が出ることがありますが、売却前にはその見込みがないためです。貯金がないとのことですので、転居費用や当面の生活費をどのように工面するかが、最初の大きな課題となります。

次に、住宅ローンの滞納期間についてです。一般的に、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、金融機関は保証会社（※3）に代位弁済（ローンの肩代わり）を求め、競売の手続きに進む可能性があります。ご質問にある「6ヶ月間住宅ローンを支払わず、事故を起こす」というのは、この競売開始までの期間を指していると考えられます。この期間中に転居することは可能ですが、その間の住宅ローンの支払いをどうするのか、滞納した場合の対応をどうするのかを、事前にしっかりと検討しておく必要があります。

（※3）保証会社とは、住宅ローンの借り主が返済できなくなった場合に、金融機関に対して代わりに弁済を行う会社です。

関係する法律や制度

任意売却に関連する主な法律や制度は、以下の通りです。

• 民法: 債権（お金を貸した権利）と債務（お金を返す義務）に関する基本的なルールを定めています。
• 住宅ローン契約: 金融機関との間で結ばれる契約であり、返済方法や担保（抵当権など）について定められています。
• 抵当権（ていとうけん）: 住宅ローンを借りる際に、金融機関が万が一の際に不動産を売却して債権を回収できる権利です。
• 破産法: 債務者が返済不能になった場合に、裁判所を通じて債務を整理するための手続きを定めています。

これらの法律や制度は、任意売却の手続きや、その後の債務整理に影響を与えます。例えば、任意売却がうまくいかない場合、最終的には競売や自己破産（※4）を選択することになる可能性があります。

（※4）自己破産とは、裁判所に申し立てて、借金の支払いを免除してもらう手続きです。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却や転居に関して、誤解されやすいポイントをいくつか整理します。

• 「任意売却すれば、必ず転居費用が出る」という誤解: 任意売却が成立し、売却代金から諸費用を差し引いた後に残金があれば、転居費用に充てられる可能性があります。しかし、売却額がローンの残債を下回る場合は、転居費用が出ないこともあります。
• 「住宅ローンを滞納しなければ、転居できない」という誤解: 住宅ローンを滞納する前であっても、転居することは可能です。ただし、転居費用はご自身で用意する必要があります。
• 「任意売却は、すぐに手続きが完了する」という誤解: 任意売却の手続きには、物件の査定、債権者との交渉、売買契約など、ある程度の時間がかかります。売却できるまでに数ヶ月かかることも珍しくありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

任意売却を検討している場合の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 専門家への相談: まずは、任意売却に詳しい不動産業者や、住宅ローン問題に精通した専門家（弁護士など）に相談しましょう。現状の把握、今後の見通し、最適な解決策についてアドバイスを受けることができます。
• 資金計画の作成: 転居費用、当面の生活費、ローンの残債など、資金計画を立てましょう。自己資金で賄えない場合は、親族からの援助や、公的な支援制度の利用も検討しましょう。
• 売却活動の開始: 任意売却を行うためには、不動産業者に依頼して、物件の売却活動を開始する必要があります。複数の不動産業者に相談し、信頼できる業者を選びましょう。
• 債権者との交渉: 任意売却では、債権者との交渉が重要になります。売却価格や、売却後の残債の支払い方法について、事前に相談しておく必要があります。
• 転居先の確保: 転居先を探し、契約を進めましょう。賃貸物件を借りる場合は、初期費用や家賃の支払いを考慮する必要があります。

具体例:

Aさんは、住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を検討していました。貯金がほとんどなかったため、まずは専門家（不動産業者）に相談し、今後の流れと資金計画についてアドバイスを受けました。Aさんは、売却前に賃貸物件への転居を希望していたため、転居費用を捻出するために、親族に相談し、一部援助を受けることにしました。任意売却の手続きを進めながら、並行して賃貸物件を探し、売却成立前に転居することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、不動産業者など）に相談することをお勧めします。

• 住宅ローンの返済が困難になり、滞納しそうな場合: 専門家は、債権者との交渉や、今後の手続きについてアドバイスをしてくれます。
• 任意売却の手続きについて詳しく知りたい場合: 専門家は、手続きの流れや、注意点について詳しく説明してくれます。
• 自己破産などの債務整理を検討している場合: 弁護士は、債務整理に関する手続きをサポートしてくれます。
• 売却後の残債の支払いや、生活再建について不安がある場合: 専門家は、今後の生活設計についてアドバイスをしてくれます。

専門家への相談は、無料相談を受け付けている場合もあります。複数の専門家に相談し、ご自身の状況に合ったアドバイスを受けることが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンを滞納する前であっても、転居することは可能です。
• 転居費用はご自身で用意する必要があります。
• 専門家（不動産業者、弁護士など）に相談し、資金計画や今後の手続きについてアドバイスを受けましょう。
• 任意売却の手続きには時間がかかるため、早めに準備を始めましょう。

任意売却は、ご自宅を手放すという大きな決断を伴いますが、専門家のサポートを受けながら、ご自身の状況に合った解決策を見つけることができます。焦らず、冷静に、今後のことを考えていきましょう。