任意売却物件の価格増額、これは普通のこと？中古マンション購入の疑問

任意売却物件購入、基礎知識：なぜ価格が変わる？

任意売却物件の価格変動は、通常の不動産取引とは異なる要因が影響することがあります。
任意売却とは、住宅ローンを払えなくなった人が、債権者（多くは金融機関）の同意を得て、
通常の売買のように不動産を売却する方法です。
この場合、売却価格は債権者の回収額に大きく影響するため、価格決定にはいくつかのステップと
時間が必要になることがあります。

まず、物件の査定（価値を評価すること）が行われます。
これは不動産会社だけでなく、債権者も関与することが一般的です。
次に、売却価格が決定されますが、これは市場の動向、物件の状態、
債権者の意向など、様々な要素を考慮して決められます。
価格交渉や入札が行われることもあり、その結果、価格が変動することがあります。

今回のケースのように、価格が当初の提示額から上がってしまうこともあります。
これは、市場の状況変化、物件の状況が再評価された、
あるいは、複数の購入希望者が現れたことなどが原因として考えられます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、価格が2,090万円から2,200万円に増額されたとのことですね。
物件公開時の価格が2,190万円であったことを考えると、
大幅な増額とは言えないかもしれません。
しかし、当初の提示額から上がっていることは事実ですので、
その理由をしっかりと確認することが重要です。

まずは、新しい営業担当者に価格が上がった理由を詳しく説明してもらいましょう。
具体的に、

• なぜ価格が上がったのか
• 物件の状態に変化があったのか
• 市場の状況が変化したのか

などを確認しましょう。
また、物件の価格査定の根拠となる資料（査定書など）を見せてもらうことも有効です。

価格に納得できない場合は、交渉することも可能です。
ただし、任意売却の場合、債権者の意向が強く反映されるため、
必ずしも希望通りになるとは限りません。

関係する法律や制度について

任意売却に関連する主な法律は、民法や、住宅ローンの契約に関するものです。
また、不動産取引に関する法律（宅地建物取引業法など）も関係してきます。
しかし、今回の価格交渉自体に直接的に適用される法律は限られています。

価格交渉においては、宅地建物取引業法が定める、
「重要事項説明」が重要になります。
これは、不動産会社が購入者に物件に関する重要な情報を説明する義務です。
価格だけでなく、物件の状態、権利関係、契約条件なども含まれます。
この説明をしっかりと受け、不明な点は質問し、納得した上で契約することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却物件は、通常の不動産取引とは異なる特殊性があります。
そのため、いくつかの誤解が生じやすいポイントがあります。

誤解1：価格は必ず下がる。

価格が下がる可能性もありますが、必ずしもそうとは限りません。
市場の状況や物件の人気度によっては、価格が上がることもあります。

誤解2：交渉は自由自在。

価格交渉は可能ですが、債権者の意向が強く反映されるため、
必ずしも希望通りになるとは限りません。

誤解3：瑕疵担保責任（かし たんぽ せきにん）はない。

瑕疵担保責任とは、物件に隠れた欠陥があった場合に、売主が責任を負うことです。
任意売却の場合、売主は債務者であり、物件の状況を詳しく知らない場合があります。
そのため、瑕疵担保責任が免除されることもあります。
契約前に物件の状態をしっかりと確認し、必要であれば専門家（不動産鑑定士など）に
調査を依頼することをおすすめします。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、実務的に役立つアドバイスをいくつかご紹介します。

1. 価格増額の理由を具体的に確認する。

新しい営業担当者に、価格が上がった理由を詳しく説明してもらいましょう。
査定書を見せてもらうなど、根拠を確認することが重要です。

2. 他の物件と比較検討する。

他の任意売却物件や、近隣の類似物件の価格と比較検討してみましょう。
相場を把握することで、価格の妥当性を判断できます。

3. 契約前に物件の状態を詳しく確認する。

内覧（物件を見ること）を複数回行い、気になる点があれば、
不動産会社に質問しましょう。
必要であれば、専門家（建築士など）に物件調査を依頼することも検討しましょう。

4. 契約内容をしっかりと確認する。

重要事項説明書や売買契約書の内容をしっかりと確認しましょう。
特に、価格、支払い条件、引き渡し時期、瑕疵担保責任の有無など、
重要な項目は注意深く確認しましょう。

5. 専門家に相談する。

不動産取引に不安がある場合は、宅地建物取引士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
専門家のアドバイスを受けることで、安心して取引を進めることができます。

具体例：

ある購入希望者が、任意売却物件の価格交渉を行ったケースがあります。
当初の価格よりも高い価格を提示されたため、
その理由を不動産会社に詳しく説明してもらったところ、
物件の修繕費用が考慮されていなかったことが判明しました。
購入希望者は、修繕費用を含めた価格を提示し、交渉の結果、
当初の価格に近い価格で購入することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 価格交渉がうまくいかない場合
• 物件の状態に不安がある場合
• 契約内容が複雑で理解できない場合
• 不動産取引に関する知識が不足している場合

相談できる専門家としては、

• 宅地建物取引士：不動産取引に関する専門家です。契約内容や重要事項説明についてアドバイスをしてくれます。
• 弁護士：法的な問題やトラブルが発生した場合に、相談できます。
• 不動産鑑定士：物件の価値を専門的に評価します。価格の妥当性を判断する際に役立ちます。
• 建築士：物件の構造や状態を専門的に調査します。

などが挙げられます。

専門家に相談することで、

• 客観的なアドバイスを得られる
• トラブルを未然に防げる
• 安心して取引を進められる

といったメリットがあります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

• 任意売却物件の価格は、市場状況や債権者の意向によって変動することがある。
• 価格が上がった場合は、その理由をしっかりと確認することが重要。
• 物件の状態や契約内容を十分に確認し、不明な点は質問する。
• 不動産取引に不安がある場合は、専門家に相談する。

任意売却物件の購入は、通常の不動産取引とは異なる点があるため、
慎重に進めることが大切です。
今回の情報が、あなたの判断の一助となれば幸いです。