任意売却物件の内覧後に売主が契約を破棄？購入できない場合の対処法を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却と売買契約

任意売却とは、住宅ローンなどの借金を返済できなくなった人が、債権者（お金を貸した人、多くは金融機関）の同意を得て、不動産を売却する方法です。通常の不動産売買と異なり、債権者の合意が必要となる点が特徴です。

売買契約は、売主と買主が合意し、不動産の所有権を移転させることを約束する契約です。口頭での合意だけでは、法的効力は弱く、通常は書面（売買契約書）を作成します。この契約書には、売買代金、引き渡し日、その他条件などが詳細に記載されます。

今回のケースでは、任意売却の物件に対する購入希望者が、売買契約直前になって売買を拒否されたという状況です。

今回のケースへの直接的な回答：売主の契約破棄

残念ながら、売主が契約を破棄することは、状況によっては起こりえます。売主がより高い価格を提示する別の購入希望者を見つけた場合や、売主側の事情（例えば、債権者との交渉がうまくいかないなど）で売却を断念せざるを得ない場合などが考えられます。

しかし、内覧後に購入の意思を伝え、売買契約に向けた準備が進んでいた状況であれば、売主には法的責任が生じる可能性があります。具体的には、契約締結に向けた交渉段階で、不当に相手方を信頼させ、その信頼を裏切る行為があった場合、損害賠償請求ができる可能性があります（契約準備段階における不法行為）。

関係する法律や制度：契約不履行と損害賠償

今回のケースで関連する可能性がある法律は、民法です。

売主が契約を破棄した場合、買主は売主に対して、契約不履行を理由に損害賠償請求をすることができます。損害賠償の範囲は、実際に被った損害（例えば、仲介手数料、引越し費用、転居先の家賃など）や、精神的な苦痛に対する慰謝料などが考えられます。

ただし、売買契約が正式に締結されていない場合、損害賠償の範囲は限定的になる可能性があります。契約締結前の交渉段階では、売主が契約締結を拒否しても、直ちに違法とはならないのが原則です。

しかし、売主が不誠実な態度で交渉を続け、買主に損害を与えた場合は、不法行為（民法709条）として損害賠償請求が認められる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：契約締結の重要性

多くの人が誤解しがちなのは、「内覧後に購入の意思を伝えた」だけでは、法的な契約が成立したとみなされないという点です。口頭での約束や、内覧時のやり取りだけでは、売買契約が成立したとは言えません。

売買契約は、書面（売買契約書）を作成し、売主と買主が署名・押印することによって成立します。契約書がない場合、契約の成立を証明することが難しく、法的紛争になった際に不利になる可能性があります。

また、任意売却の場合、債権者の同意も重要です。売主と買主が合意しても、債権者が売却に同意しなければ、売買は成立しません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：対応策と注意点

今回のケースでは、以下の対応策が考えられます。

• 仲介業者との連携: 仲介業者に、売主との交渉を継続してもらいましょう。売主が売却を翻意した理由や、別の購入希望者との契約内容などを確認する必要があります。
• 弁護士への相談: 状況を整理し、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法的観点から今回のケースを分析し、損害賠償請求が可能かどうか、どのような証拠が必要かなどをアドバイスしてくれます。
• 証拠の収集: 売主とのやり取り（メール、手紙、会話の録音など）を保存しておきましょう。これらの証拠は、法的紛争になった場合に、有利な材料となります。
• 損害賠償請求: 弁護士のアドバイスに基づき、売主に対して損害賠償請求を行うことを検討しましょう。損害賠償請求には、仲介手数料、引越し費用、精神的苦痛に対する慰謝料などが含まれます。

注意点としては、以下の点が挙げられます。

• 契約書の有無: 売買契約書が締結されていれば、契約不履行を理由に、より強力な法的手段（例えば、契約の履行を求める訴訟など）を講じることができます。
• 時間的制約: 損害賠償請求には、時効があります。権利を行使できる期間には限りがあるため、早急に対応する必要があります。
• 感情的な対立: 売主との間で感情的な対立が生じると、交渉が難航する可能性があります。冷静さを保ち、専門家の助言を受けながら対応することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の場合は専門家への相談が不可欠です。

• 売買契約書が締結されていない場合: 契約書の有無は、法的判断を大きく左右します。弁護士に相談し、法的手段の可能性を探る必要があります。
• 売主との交渉が難航している場合: 専門家（弁護士）は、交渉のプロです。売主との交渉を円滑に進めるために、専門家の力を借りることをお勧めします。
• 損害賠償請求を検討している場合: 損害賠償請求には、専門的な知識と経験が必要です。弁護士に相談し、適切な手続きを進める必要があります。
• 任意売却に関する知識が不足している場合: 任意売却は、通常の不動産売買とは異なる特殊な手続きです。任意売却に詳しい専門家（弁護士、不動産鑑定士、宅地建物取引士など）に相談し、アドバイスを受けることが重要です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、内覧後に購入の意思を伝えたにもかかわらず、売主が別の購入希望者を見つけて契約を破棄するという事態が発生しました。このような場合、売主の行為が不法行為に該当し、損害賠償請求ができる可能性があります。

重要なポイントは以下の通りです。

• 売買契約は、書面（売買契約書）の締結によって成立する。
• 内覧後のやり取りだけでは、法的な契約が成立したとは言えない。
• 売主の不誠実な行為により損害を受けた場合、損害賠償請求ができる可能性がある。
• 弁護士に相談し、法的手段の可能性を探ることが重要。
• 証拠を収集し、専門家の助言を受けながら対応する。

不動産売買は、人生における大きな決断です。トラブルに巻き込まれないためには、専門家の助言を受け、慎重に進めることが大切です。