テーマの基礎知識：瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
不動産の売買において、購入した物件に何らかの欠陥（瑕疵）があった場合、売主が負う責任について理解しておきましょう。以前は「瑕疵担保責任」というものが一般的でしたが、2020年4月1日に施行された民法改正により、「契約不適合責任」という言葉に変わりました。
この変更により、買主（物件を購入した人）は、以前よりも幅広い権利を行使できるようになりました。具体的には、単なる修繕だけでなく、代金減額請求や損害賠償請求、さらには契約解除も選択肢として考えられるようになりました。
今回のケースで問題となるのは、売主が「使える」と言った設備が実際には使えなかったという点です。これは、契約内容に適合しない（契約不適合）状態と言えます。民法改正によって、買主は売主に対して、契約不適合責任を追及できるようになったのです。
今回のケースへの直接的な回答
今回のケースでは、売主が「使える」と約束した設備が実際には使えないという状況です。これは、売買契約の内容と異なる状態であり、契約不適合責任を問える可能性が高いです。
具体的には、以下の対応が考えられます。
- 修繕請求：売主に対して、設備の修繕を求めることができます。
- 代金減額請求：修繕が難しい場合や、修繕に費用がかかる場合は、代金の減額を求めることができます。
- 損害賠償請求：設備の故障によって生じた損害（例えば、修理費用や使用できなかったことによる不便さなど）について、損害賠償を請求できます。
- 契約解除：設備の故障が重大で、契約の目的を達成できないような場合は、契約を解除し、支払った手付金（今回の場合は60万円）の返還を求めることができます。
ただし、これらの権利を行使するためには、契約不適合があることを知った時から1年以内に売主に通知する必要があります（民法566条）。これは非常に重要なポイントです。
関係する法律や制度
今回のケースで関係する主な法律は、改正民法（債権法）です。特に、以下の条文が重要になります。
- 民法562条（買主の追完請求権）：買主は、売主に対し、契約不適合を修補するよう請求できます。
- 民法563条（買主による代金減額請求）：買主は、契約不適合がある場合に、代金の減額を請求できます。
- 民法564条（買主による損害賠償請求）：買主は、契約不適合により損害を受けた場合、損害賠償を請求できます。
- 民法565条（買主による解除権）：買主は、契約不適合により契約の目的を達成できない場合、契約を解除できます。
また、不動産売買においては、宅地建物取引業法も関係してきます。仲介業者の責任や、重要事項説明などについても注意が必要です。
誤解されがちなポイントの整理
この手の問題でよくある誤解を整理しておきましょう。
- 口頭での約束は無効？口頭での約束であっても、契約の内容を構成することがあります。今回のケースのように、売主が「使える」と言ったことは、契約の一部とみなされる可能性があります。ただし、証拠がないと主張が難しくなるため、録音やメモなど、証拠を残しておくことが重要です。
- 瑕疵担保責任免責の特約があれば、何もできない？任意売却物件では、瑕疵担保責任を免責する特約が付いていることが一般的です。しかし、契約不適合責任に変わったことで、売主の責任範囲が広がり、免責特約があったとしても、買主が救済される可能性は高まりました。ただし、契約書の内容をよく確認し、専門家のアドバイスを受ける必要があります。
- 仲介業者は責任がない？仲介業者は、売買契約を円滑に進めるためのサポートを行います。設備の状況について、売主と買主の間で情報伝達を適切に行う義務があります。仲介業者が、設備の状況について正確な情報を伝えなかった場合、責任を問われる可能性があります。
実務的なアドバイスや具体例の紹介
実際に、このような問題に直面した場合の具体的な対応について説明します。
- 事実確認と証拠収集：まずは、設備の故障状況を詳しく確認し、写真や動画を撮影しておきましょう。売主とのやり取りを録音していたり、メールやチャットで記録が残っていれば、それらも証拠として有効です。
- 専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士など、専門家への相談を検討しましょう。専門家は、法的観点から問題点を整理し、適切な対応策をアドバイスしてくれます。
- 売主との交渉：専門家のアドバイスを参考に、売主との交渉を開始します。まずは、書面で契約不適合の内容を伝え、修繕、代金減額、損害賠償、契約解除など、どのような対応を求めるのかを明確にしましょう。
- 仲介業者との連携：仲介業者にも、今回の問題について報告し、協力を求めましょう。仲介業者は、売主との間に入り、交渉をサポートしてくれる可能性があります。
- 内容証明郵便の送付：交渉がうまくいかない場合は、内容証明郵便を送付することも検討しましょう。内容証明郵便は、いつ、どのような内容の文書を、誰が誰に送ったかを証明するもので、相手にプレッシャーを与える効果があります。
具体例：
例えば、給湯器が故障していた場合、まずは修理費用を見積もり、売主に修繕を求めます。売主が修繕に応じない場合は、修理費用相当額の代金減額を請求したり、給湯器が使用できないことによって生じた損害（例えば、銭湯に通う費用など）を損害賠償請求したりすることができます。契約解除も選択肢の一つですが、手付金の返還だけでなく、契約時にかかった費用の賠償請求も可能となる場合があります。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することを強くお勧めします。
- 高額な損害が発生している場合：修繕費用が高額であったり、損害賠償額が大きくなる可能性がある場合は、専門家のサポートが必要不可欠です。
- 売主との交渉が難航している場合：売主との交渉がうまくいかない場合や、相手が強硬な態度を取る場合は、専門家が間に入り、交渉をスムーズに進めることができます。
- 法的知識が必要な場合：契約不適合責任に関する法的知識や、訴訟になった場合の対応など、専門的な知識が必要な場合は、弁護士に相談しましょう。
- 契約解除を検討する場合：契約解除は、法的にも複雑な手続きが必要となるため、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受ける必要があります。
専門家は、あなたの権利を守るために、法的知識と経験に基づいた的確なアドバイスをしてくれます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースで最も重要なポイントは、以下の通りです。
- 契約不適合責任の追及：「使える」と約束された設備が使えない場合、契約不適合責任を追及できます。
- 証拠の重要性：口頭での約束であっても、証拠があれば、契約の内容を構成する可能性があります。証拠収集を怠らないようにしましょう。
- 専門家への相談：問題が複雑な場合や、交渉が難航する場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 通知期間：契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する必要があります。
今回のケースでは、契約不適合責任に基づき、手付金の返還や修繕、損害賠償などを求めることが可能です。しかし、そのためには、適切な証拠を収集し、専門家のアドバイスを受けながら、売主との交渉を進める必要があります。
