任意売却物件の購入！残置物の片付けは誰が？経験者が教える注意点

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却物件とは？

任意売却物件とは、住宅ローンなどの借金を返済できなくなった人が、債権者（お金を貸した人、通常は金融機関）の同意を得て、通常の不動産売買と同じように売却する物件のことです。競売（裁判所が強制的に売却する）になる前に、より高い価格で売却できる可能性があるため、債務者（借金をしている人）にとっても、債権者にとってもメリットがあります。

任意売却物件は、通常の不動産売買と基本的には同じですが、いくつか注意すべき点があります。その一つが、残置物の問題です。

今回のケースへの直接的な回答：残置物の片付けは誰が？

今回のケースでは、家財道具の片付けが誰の責任になるかは、売買契約書の内容によって決まります。一般的には、以下の2つのパターンが考えられます。

• 売主の責任：売主が物件を引き渡す前に、家財道具を全て撤去し、空の状態にして引き渡すという契約内容になっている場合です。この場合、購入者は片付けをする必要はありません。
• 買主の責任：現状有姿（げんじょうありすがた）での引き渡し、つまり、物件にあるものをそのままの状態で引き渡すという契約内容になっている場合です。この場合、残置物の片付けは購入者の責任となります。

したがって、内覧前に、売買契約書の内容をしっかりと確認することが重要です。不明な点があれば、住宅販売会社や不動産会社の担当者に確認し、納得のいく説明を受けるようにしましょう。

関係する法律や制度：民法と契約の重要性

今回の問題に関係する法律は、主に民法です。民法では、売買契約における当事者の権利と義務が定められています。

特に重要なのは、契約自由の原則です。これは、当事者が自由に契約の内容を決定できるという原則です。つまり、売主と買主は、残置物の処理について、自由に契約で定めることができるのです。

そのため、売買契約書の内容が非常に重要になります。契約書には、残置物の処理に関する条項が明記されているはずです。この条項をよく読んで、どちらが責任を負うのかを確認しましょう。もし、契約書に明記されていない場合は、売主と買主の間で別途合意する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理：現状有姿と瑕疵担保責任

任意売却物件の購入において、誤解されやすいポイントがいくつかあります。

• 現状有姿での引き渡し：「現状有姿」とは、物件を現在の状態のままで引き渡すという意味です。この場合、残置物の撤去は購入者の責任になる可能性が高いです。しかし、物件に隠れた欠陥（瑕疵（かし））があった場合は、売主が責任を負う場合があります。
• 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）：瑕疵担保責任とは、物件に隠れた欠陥があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。例えば、雨漏りやシロアリ被害など、買主が事前に気づかなかった欠陥があった場合、売主は修繕費用を負担したり、損害賠償をしたりする義務を負うことがあります。ただし、現状有姿での引き渡しの場合、この瑕疵担保責任が免除されることもあります。

したがって、現状有姿での引き渡しの場合でも、瑕疵担保責任について、売買契約書の内容をしっかりと確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：内覧前のチェックポイント

任意売却物件の内覧前に、以下の点を確認することをおすすめします。

• 売買契約書の内容確認：残置物の処理に関する条項を必ず確認しましょう。不明な点があれば、不動産会社の担当者に質問し、納得のいく説明を受けてください。
• 物件の状態確認：内覧時には、残置物の有無だけでなく、物件全体の状況を確認しましょう。特に、水漏れや雨漏り、シロアリ被害などの有無は注意深くチェックしてください。
• 残置物の種類と量：残置物の種類と量を把握し、片付けにかかる費用や手間を予測しましょう。粗大ゴミの処分費用や、不用品回収業者に依頼する費用などを事前に調べておくと良いでしょう。
• 近隣住民への配慮：残置物の撤去作業を行う際には、近隣住民に迷惑がかからないように配慮しましょう。事前に挨拶をして、作業時間などを伝えておくと、トラブルを避けることができます。

具体例として、ある任意売却物件を購入したAさんのケースを紹介します。Aさんは、売買契約書で「現状有姿」での引き渡しとなっており、残置物の撤去は自己責任でした。内覧時には、家財道具だけでなく、庭に放置されたゴミや、壊れた物置などもありました。Aさんは、不用品回収業者に依頼し、約20万円の費用をかけて、すべての残置物を撤去しました。Aさんは、事前に費用を把握していたため、大きな問題なく物件を購入することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士の活用

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑で理解できない場合：売買契約書の内容が難解で理解できない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、契約内容を詳しく解説し、問題点がないかチェックしてくれます。
• 残置物の処理についてトラブルになりそうな場合：売主との間で、残置物の処理について意見の相違がある場合は、弁護士に相談して、法的アドバイスを受けることが重要です。
• 物件の瑕疵（かし）について不安がある場合：物件に隠れた欠陥があるのではないかと不安な場合は、不動産鑑定士に相談して、物件の価値や状態を評価してもらうことができます。
• 任意売却に関する知識が不足している場合：任意売却に関する知識が不足している場合は、任意売却に詳しい不動産会社や、不動産コンサルタントに相談することも有効です。

専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。費用はかかりますが、トラブルを未然に防ぎ、安心して物件を購入するために、専門家の力を借りることも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

任意売却物件の購入における残置物の問題について、重要なポイントをまとめます。

• 売買契約書の内容を必ず確認する：残置物の処理に関する条項をしっかりと確認し、売主と買主のどちらが責任を負うのかを明確にしましょう。
• 現状有姿での引き渡しの場合、注意が必要：現状有姿での引き渡しの場合、残置物の撤去は買主の責任になる可能性が高いです。
• 内覧前に物件の状態を確認する：残置物の有無だけでなく、物件全体の状況を確認し、修繕が必要な箇所がないかチェックしましょう。
• 専門家への相談も検討する：契約内容が複雑な場合や、トラブルになりそうな場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

任意売却物件の購入は、通常の不動産売買よりも注意すべき点が多いですが、事前にしっかりと準備をすることで、安心して購入することができます。今回の情報を参考に、ぜひ、良い物件を見つけてください。