任意売却物件は安全？購入方法や注意点を徹底解説！

任意売却物件ってどんな物件？基礎知識を解説

住宅購入を検討していると、たまに「任意売却物件」という言葉を目にするかもしれません。これは、住宅ローン（住宅ローンのように、住宅購入のために金融機関からお金を借りること）を返済できなくなった人が、金融機関の同意を得て、その住宅を売却する物件のことです。

通常、住宅ローンを滞納すると、金融機関は「競売（けいばい）」という手続きを行います。競売では、裁判所がその住宅を強制的に売却し、その売却代金から住宅ローンの残債（ローン残高）を回収します。任意売却は、この競売を避けるための方法の一つです。

任意売却は、売主（住宅の所有者）にとっても、金融機関にとっても、そして購入者にとっても、いくつかのメリットがあります。

• 売主は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債を減らすことができます。
• 金融機関は、競売よりも早く、より多くの債権を回収できる可能性があります。
• 購入者は、相場よりも安い価格で物件を購入できる可能性があります。

しかし、任意売却物件には、通常の物件とは異なる注意点も存在します。これらの点を理解し、慎重に検討することが重要です。

任意売却物件は安全なの？今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、任意売却物件は、必ずしも危険な物件というわけではありません。 ただし、通常の物件とは異なるリスクがあるため、注意が必要です。

知人が購入した物件のように、築浅（築年数が浅いこと）で価格が安い物件が見つかることもあります。これは、売主が早期に売却したいと考えている場合や、競売になる前に売却したいと考えている場合に起こりやすい現象です。

安全に購入するためには、物件の状態をしっかりと確認し、専門家（不動産会社や司法書士など）に相談することが重要です。物件の状態や法的な問題がないかなどを確認することで、リスクを最小限に抑えることができます。

任意売却に関わる法律や制度を整理

任意売却に関わる主な法律や制度を理解しておきましょう。

• 民法: 任意売却は、民法の契約自由の原則に基づいて行われます。売主と買主の間で売買契約が締結され、所有権が移転します。
• 不動産登記法: 不動産の所有権移転は、法務局で登記（記録すること）を行うことで効力が生じます。任意売却の場合も、通常の売買と同様に登記が行われます。
• 抵当権: 住宅ローンを借りる際に設定される抵当権は、金融機関が債権を回収するための担保です。任意売却では、売却代金からこの抵当権が抹消されることが一般的です。
• 宅地建物取引業法: 不動産会社は、この法律に基づいて、物件の調査や重要事項の説明を行う必要があります。任意売却物件の場合も、この法律が適用されます。

これらの法律や制度を理解しておくことで、任意売却物件に関するリスクを把握し、適切な対応をとることができます。

任意売却物件購入で誤解されがちなポイント

任意売却物件に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 「訳あり物件」というイメージ: 任意売却物件は、住宅ローンの問題で売却されるものであり、必ずしも「訳あり物件」とは限りません。物件の状態や周辺環境に問題がない場合もあります。
• 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）がない: 瑕疵担保責任とは、売買後に物件に隠れた欠陥が見つかった場合に、売主が責任を負うものです。任意売却の場合、売主は債務整理中であることが多く、瑕疵担保責任が免除される場合があります。
• 手続きが複雑: 任意売却の手続きは、通常の売買よりも複雑になる場合があります。専門家のサポートを受けることが重要です。

これらの誤解を解き、正しい知識を持つことが、安全な物件購入につながります。

任意売却物件の購入！実務的なアドバイスと具体例

任意売却物件を購入する際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

• 情報収集: 任意売却物件の情報は、一般の不動産情報サイトには掲載されていない場合があります。専門の不動産会社や、任意売却専門の業者に相談することが重要です。
• 物件調査: 物件の状態を詳しく調査しましょう。内覧（物件を見学すること）を行い、建物の状態や設備の動作を確認します。可能であれば、専門家による建物診断を受けることも検討しましょう。
• 権利関係の確認: 抵当権や差押えなど、権利関係をしっかりと確認しましょう。登記簿謄本（とうきぼとうほん）を取得し、権利関係に問題がないかを確認します。
• 契約内容の確認: 契約内容をしっかりと確認しましょう。特に、瑕疵担保責任の有無や、引き渡し条件などを確認することが重要です。
• 専門家への相談: 不安な点や疑問点があれば、不動産会社や司法書士などの専門家に相談しましょう。専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減できます。

具体例:

例えば、築10年の戸建て住宅が任意売却物件として売りに出されているとします。通常価格よりも20%安く、内覧したところ、内装は綺麗にリフォームされており、設備も問題なく動作しました。しかし、登記簿を確認したところ、複数の抵当権が設定されていました。この場合、専門家に相談し、抵当権の抹消が可能かどうか、売主がきちんと対応できるかなどを確認する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

任意売却物件の購入にあたっては、以下の状況では専門家に相談することをおすすめします。

• 権利関係が複雑な場合: 抵当権だけでなく、差押えやその他の権利関係が複雑な場合は、専門家による詳細な調査が必要です。
• 物件の状態に不安がある場合: 建物の構造や設備の老朽化など、物件の状態に不安がある場合は、専門家による建物診断を受けることを検討しましょう。
• 契約内容に不明な点がある場合: 契約内容に不明な点や、理解できない点がある場合は、専門家に相談し、説明を受けることが重要です。
• 住宅ローンの利用を検討している場合: 住宅ローンを利用して任意売却物件を購入する場合、金融機関との交渉や手続きについて、専門家のサポートが必要になる場合があります。

相談すべき専門家としては、不動産会社、司法書士、弁護士などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる視点からアドバイスをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

任意売却物件の購入は、通常の物件よりも注意すべき点が多いですが、適切な情報収集と専門家のサポートを受けることで、安全に購入することができます。今回の重要ポイントを以下にまとめます。

• 任意売却物件は、住宅ローンを返済できなくなった人が売却する物件。
• 必ずしも危険な物件ではないが、物件の状態や権利関係をしっかり確認する必要がある。
• 専門の不動産会社や任意売却専門業者から情報を収集する。
• 物件調査、権利関係の確認、契約内容の確認をしっかりと行う。
• 不安な点があれば、不動産会社や司法書士などの専門家に相談する。

これらのポイントを踏まえ、慎重に検討することで、希望に合った物件を見つけることができるでしょう。