但し書き道路付き住宅の売却：労金ローン審査の可否と事前審査期間

但し書き道路と住宅ローンの審査

テーマの基礎知識：但し書き道路と住宅ローンの審査基準

「但し書き道路」とは、私道（私有地として道路となっている部分）のことで、登記簿に「〇〇の土地の一部を道路として使用すること」といった但し書き（条件）が記載されている道路です。 一般的に、公道（公共道路）に比べて、土地の価値が低く評価される傾向があります。そのため、住宅ローン審査においては、担保価値（ローンを組む際の担保となる不動産の価値）が低く見なされる可能性があり、融資が難しい場合があります。 特に、大手銀行はリスク管理が厳しいため、但し書き道路に接する物件への融資を敬遠することが多いです。一方、信用金庫や労働金庫（労金）などは、地域密着型の金融機関であるため、物件の状況や借主の信用状況を総合的に判断し、融資を承認するケースもあります。

今回のケースへの直接的な回答：買主の労金ローン審査の可否

質問者様の物件は、既に労金から住宅ローンが承認されているため、担保としての価値はある程度認められていると推測できます。しかし、買主の状況（収入、信用情報など）や、労金の審査基準、そして、不動産の評価額なども審査に影響します。そのため、買主の労金ローン審査が必ず通るとは断言できません。

関係する法律や制度：抵当権設定と不動産登記

住宅ローンを組む際には、抵当権（ローンを返済しない場合、金融機関が不動産を売却して返済を受けられる権利）を設定します。これは不動産登記簿に記録されます。 但し書き道路の有無は、不動産の価値に影響を与え、抵当権設定の際に金融機関が考慮する重要な要素となります。

誤解されがちなポイント：事前審査の通過＝本審査の通過ではない

事前審査は、あくまでも「概算の融資額と可能性の確認」です。本審査では、より詳細な書類審査や現地調査が行われ、最終的な融資可否が決定されます。事前審査に通ったとしても、本審査で却下される可能性もゼロではありません。

実務的なアドバイスと具体例：買主への情報提供

買主の不動産業者には、質問者様の物件が但し書き道路に接していることを明確に伝え、労金でのローン審査が難しい可能性があることを説明することが重要です。 また、事前に労金に相談し、審査に有利となる情報を提供するようアドバイスするのも良いでしょう。例えば、道路の維持管理状況に関する資料や、近隣住民からの意見などを準備しておくことが考えられます。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースや審査否決時

但し書き道路に関する法律や、住宅ローンの審査基準は複雑です。審査が否決された場合、その理由を理解し、適切な対応をとる必要があります。不動産業者や司法書士などの専門家に相談することで、より的確なアドバイスを受け、問題解決に繋げることが可能です。

まとめ：但し書き道路は審査に影響するが、必ずしも不可能ではない

但し書き道路に接する物件は、住宅ローンの審査において不利な要素となりますが、必ずしも融資が不可能ではありません。労金は、大手銀行に比べて融資承認の可能性が高い傾向がありますが、買主の状況や労金の審査基準によって結果は異なります。 事前審査の結果を待ちつつ、専門家への相談も視野に入れておくことが重要です。