位置指定道路と協定道路の落とし穴！3分の1持分の物件購入で注意すべき点とは？

1. 位置指定道路と協定道路の基礎知識

まず、用語の定義から確認しましょう。「位置指定道路」とは、都市計画法に基づき、道路として位置が指定された道路です。一方、「協定道路」とは、私道（私有地として扱われる道路）ですが、近隣住民間で道路として利用する協定を結んでいる道路です。 公道（誰でも自由に通行できる道路）とは異なり、所有者が存在し、管理・維持の責任も所有者にあります。今回のケースでは、物件が接している幅員4mの道路のうち、3分の1が私道であり、その所有権の一部が物件購入に含まれるということになります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

今回の物件は、位置指定道路に接道しているものの、その一部が協定道路の持分であるため、将来的なトラブルリスクを抱えています。具体的には、道路の維持管理費用負担、通行権の制限、将来的な道路拡張や改修に伴う費用負担などが考えられます。協定の内容によっては、非常に大きな負担を強いられる可能性もあります。

3. 関係する法律や制度

このケースでは、民法（特に共有に関する規定）、都市計画法、道路占用に関する条例などが関係してきます。協定道路の管理や維持に関するルールは、協定書に記載されているため、その内容を精査することが重要です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「位置指定道路に接道していれば問題ない」と誤解しがちな点があります。しかし、接道している部分の一部が私道である場合、その私道の管理や維持に関する責任を負う可能性があることを理解しておきましょう。また、協定道路の持分は、必ずしも自由に処分できるものではありません。協定の内容によっては、売却や相続に制限がかかる可能性もあります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、協定書に道路の維持管理費用負担割合が明記されている場合、その割合に応じて費用を負担する必要があります。また、将来、道路拡張が必要になった場合、持分比率に応じて費用負担を求められる可能性があります。さらに、協定内容によっては、通行権に制限がある場合もあります。例えば、大型車の通行が禁止されている、特定の時間帯は通行できない、といった制限です。（例：大型トラックの通行が禁止されているため、引越しが困難になる可能性がある）

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

協定道路の持分に関する物件購入は、専門家の助言なしに判断するのは危険です。不動産会社や司法書士、弁護士などに相談し、協定書の内容を丁寧に確認し、将来的なリスクを評価してもらいましょう。特に、協定書の内容が複雑であったり、不明瞭な点がある場合は、専門家の意見を聞くことが不可欠です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

協定道路の持分を持つ物件を購入する際には、以下の点を十分に理解し、専門家の意見を参考に慎重に判断する必要があります。

• 協定書の内容を徹底的に確認する：維持管理費用、通行権、将来的な改修費用負担など、重要な事項が記載されているか確認しましょう。
• 将来的なリスクを評価する：道路拡張や修繕費用など、想定外の費用が発生する可能性を考慮しましょう。
• 専門家への相談は必須：不動産会社、司法書士、弁護士など、専門家の意見を聞き、リスクを理解した上で判断しましょう。