テーマの基礎知識：位置指定道路と所有権について
まず、今回のテーマである「位置指定道路」について、基本的な知識から見ていきましょう。
位置指定道路とは？
建築基準法では、建物（特に住宅など）を建てるためには、その敷地が「幅4m以上の道路」に2m以上接している必要があります。この「道路」には、公道だけでなく、一定の条件を満たした「私道」も含まれます。この私道のことを「位置指定道路」と呼びます。
簡単に言うと、家を建てるために、建築基準法上の「道路」として認められた私道のことです。この道路は、特定行政庁（都道府県知事や市区町村長など）によってその位置が指定されます。
所有権と利用権の違い
土地や建物には「所有権」があります。これは、その土地や建物を自由に使える権利のことです。しかし、位置指定道路の場合、所有権を持っていないからといって、その道路を全く利用できないわけではありません。多くの場合、位置指定道路の所有者は、その道路に面した土地の所有者に対して、道路を利用する権利（通行権など）を認めています。
今回のケースでは、質問者の方は位置指定道路の所有権を持っていないものの、10年間不都合を感じていないとのことですので、おそらくは問題なく道路を利用できていると考えられます。
今回のケースへの直接的な回答
今回の質問者さんのケースでは、位置指定道路の所有権を持っていないことが、直ちに土地売買において大きな問題になるわけではありません。しかし、売買の際には、いくつか注意すべき点があります。
売買時の注意点
土地を売買する際には、買主に対して、位置指定道路の利用に関する権利関係を明確に説明する必要があります。具体的には、
- 位置指定道路の所有者
- 通行の可否
- 道路の維持管理に関する取り決め
などを確認し、説明することが重要です。これらの情報は、不動産売買契約書に明記されるのが一般的です。
所有権を取得する必要性
所有権の一部または全部を取得することは、将来的なリスクを減らす上で有効な手段となり得ます。例えば、道路の所有者との間でトラブルが発生した場合、所有権を持っていれば、より柔軟な対応が可能です。しかし、必ずしも所有権を取得しなければならないわけではありません。現在の状況で不都合を感じていないのであれば、まずは、売買時のリスクについて専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。
関係する法律や制度：建築基準法と民法
この問題に関連する主な法律は、以下の通りです。
建築基準法
建物を建てる際の道路に関する規定は、建築基準法によって定められています。位置指定道路も、この法律に基づいて指定されます。
民法
所有権や利用権、隣接する土地との関係など、土地に関する基本的な権利関係は、民法によって定められています。通行権や、位置指定道路の維持管理に関する取り決めなども、民法の規定に基づいて解釈されます。
誤解されがちなポイントの整理：所有権がないと売れない？
今回のケースで、よくある誤解を整理しておきましょう。
誤解1：位置指定道路の所有権がないと土地は売れない
これは誤解です。位置指定道路の所有権がなくても、土地を売ることは可能です。ただし、売買の際には、買主に道路の利用に関する権利関係を説明する必要があります。
誤解2：所有権の一部を持っていれば安心
必ずしもそうとは限りません。所有権の一部を持っていても、道路の維持管理や利用に関する問題が解決するわけではありません。所有権を持つことのメリットとデメリットを比較検討し、総合的に判断する必要があります。
誤解3：10年間問題がなければ、今後も問題ない
これも必ずしもそうとは限りません。10年間問題がなかったとしても、将来的に道路の所有者との間でトラブルが発生する可能性はゼロではありません。売買や相続など、状況が変わる可能性も考慮しておく必要があります。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：売買時の手続き
実際に土地を売買する際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。
1. 事前の調査
売買前に、以下の情報を確認しておきましょう。
- 位置指定道路の所有者：誰が所有しているのかを確認します。
- 通行の可否：問題なく通行できることを確認します。
- 道路の維持管理に関する取り決め：誰が費用を負担するのか、どのようなルールがあるのかを確認します。
これらの情報は、不動産会社や司法書士に相談すれば、調査してもらえます。
2. 買主への説明
買主に対して、位置指定道路に関する情報を正確に説明する必要があります。説明の際には、以下の点に注意しましょう。
- 書面での説明：口頭だけでなく、書面（重要事項説明書など）で説明しましょう。
- 客観的な情報：主観的な判断ではなく、客観的な情報（登記簿謄本、位置指定図など）に基づき説明しましょう。
- 専門家との連携：必要に応じて、不動産会社や司法書士などの専門家と連携し、正確な情報を提供しましょう。
3. 売買契約書の作成
売買契約書には、位置指定道路に関する事項を明記しましょう。具体的には、以下の内容を記載します。
- 位置指定道路の概要
- 通行に関する権利
- 道路の維持管理に関する取り決め
- 万が一、トラブルが発生した場合の対応
これらの条項を明確にすることで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 売買を検討している場合：不動産会社や司法書士に相談し、売買の手続きや注意点についてアドバイスを受けましょう。
- 位置指定道路の所有者との間でトラブルが発生した場合：弁護士に相談し、法的アドバイスを受け、適切な対応策を検討しましょう。
- 所有権の取得を検討している場合：司法書士に相談し、手続きや費用について確認しましょう。
- 相続が発生した場合：相続に関する手続きや、位置指定道路に関する権利関係について、専門家（弁護士、税理士など）に相談しましょう。
専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。また、専門家を介することで、トラブルを円滑に解決できる可能性も高まります。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問の重要ポイントをまとめます。
- 位置指定道路の所有権がなくても、土地の売買は可能。
- 売買の際には、買主に道路の利用に関する権利関係を説明する必要がある。
- 所有権の取得は、将来的なリスクを減らす上で有効な手段となり得るが、必ずしも必要ではない。
- 売買やトラブルが発生した場合は、専門家（不動産会社、司法書士、弁護士など）に相談する。
今回のケースでは、10年間不都合を感じていないとのことですので、まずは、売買時のリスクについて専門家のアドバイスを求めることが重要です。専門家の意見を聞きながら、ご自身の状況に合った最適な方法を選択してください。
